Acheter dans le 7e arrondissement : la mer, la pente et la rareté
Le 7e arrondissement est le plus cher de Marseille, et pour cause : il concentre la façade maritime la plus proche du centre, de la rive sud du Vieux-Port au vallon des Auffes et à la Corniche. Ce guide explique ce qui fait varier les prix d'une rue à l'autre, décrit les sept quartiers, donne des ordres de grandeur pour un appartement et pour une maison, puis détaille les vérifications propres à un bien en bord de mer ou sur la colline.
Le marché le plus cher de la ville Les données DVF recensent 3 844 ventes dans le 7e arrondissement entre juillet 2020 et décembre 2024, soit environ 6 % des 67 359 ventes marseillaises de la période. Le prix médian, 4 710 € le mètre carré, place l'arrondissement au 1er rang des 16, environ 50 % au-dessus de la médiane de la ville (3 142 €).
L'écart entre le prix moyen (5 541 €) et la médiane atteint 831 €, soit environ 18 %. Il traduit la présence d'un segment de biens d'exception, villas sur la colline ou appartements les pieds dans l'eau, dont les prix s'écartent fortement du reste du marché. Le volume de ventes a reculé : 687 ventes sur les douze derniers mois de la période contre 781 sur les douze mois précédents, soit environ 12 % de moins, une baisse moins forte que dans plusieurs arrondissements du centre. La rareté de l'offre en bord de mer limite, par nature, le nombre de transactions.
Sept quartiers entre port, corniche et colline **Saint-Victor**, autour de l'abbaye et du quai de Rive-Neuve, prolonge le centre : immeubles anciens, restaurants, théâtre de la Criée, vie nocturne près du port. Les appartements avec vue sur le Vieux-Port y forment un marché à part.
**Le Pharo** et **Saint-Lambert** s'ouvrent sur la mer, entre le jardin du palais du Pharo et la plage des Catalans. Immeubles anciens et résidences plus récentes y offrent souvent des vues dégagées.
**Endoume** a gardé une ambiance de village. Le vallon des Auffes et Malmousque, avec leurs cabanons, leurs maisons basses et leurs petites calanques urbaines, comptent parmi les adresses les plus recherchées, pour des biens souvent petits et atypiques.
**Bompard** et **Le Roucas-Blanc**, sur les hauteurs, rassemblent villas, maisons de maître et résidences dans des jardins, avec parfois une vue sur la rade et les îles. C'est là que se situent une grande partie des ventes de maisons.
**Les Îles** regroupent l'archipel du Frioul et le château d'If ; le marché résidentiel y est marginal.
Budget selon le type de bien Sur la base de la médiane des appartements (4 556 € le mètre carré), hors frais d'acquisition : - studio de 25 m² : environ 113 900 € ; - deux-pièces de 45 m² : environ 205 020 € ; - trois-pièces de 65 m² : environ 296 140 € ; - quatre-pièces de 85 m² : environ 387 260 €.
Pour une maison, la médiane atteint 8 333 € le mètre carré sur 486 ventes, soit environ 833 300 € pour 100 m². Dans ce secteur plus qu'ailleurs, la médiane n'est qu'un point de départ : la vue sur la mer, un extérieur, un garage ou l'état de la résidence peuvent faire varier fortement le prix. Dans l'ancien, les frais d'acquisition sont de l'ordre de 7 à 8 % du prix.
Les vérifications propres au bord de mer et à la colline Consultez l'état des risques du bien sur Géorisques : le relief et le littoral exposent certains terrains à des risques naturels, et le document précise la situation de chaque parcelle. Pour une maison sur la colline, faites examiner les murs de soutènement, les fondations et les accès. En bord de mer, le sel et le vent accélèrent l'usure des façades, des menuiseries et des garde-corps.
Dans les résidences de la Corniche, demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le montant des charges : ravalements, étanchéité des toitures-terrasses et entretien des espaces extérieurs peuvent représenter des montants élevés. Vérifiez aussi le stationnement attaché au lot, un critère déterminant ici.
Pour louer, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale ; les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. La location meublée de courte durée, recherchée dans cet arrondissement touristique, suppose une déclaration en mairie et, pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage, souvent assortie d'une compensation. Enfin, pour tout projet d'agrandissement, renseignez-vous sur les règles d'urbanisme, souvent strictes sur ce littoral.