Le 7e arrondissement concentre la façade maritime la plus proche du centre de Marseille, de la rive sud du Vieux-Port au vallon des Auffes et à la Corniche, avec des collines couvertes de villas. Ce cadre explique un prix médian de 4 710 € le mètre carré et un écart de 17,6 % entre moyenne et médiane. Ce guide lit les chiffres DVF, décrit les sept quartiers administratifs, chiffre le budget complet d'un achat, appartement ou maison, et détaille les vérifications propres au relief, au littoral et aux maisons anciennes.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l'Économie, recensent 3 844 ventes dans le 7e arrondissement sur cinq ans, jusqu'à fin 2024. Le prix médian s'établit à 4 710 € le mètre carré et la moyenne à 5 541 €, soit 831 € de plus et un écart de 17,6 %.
Cet écart reflète la diversité du parc. Le 7e mêle appartements anciens près du port, résidences de la Corniche, cabanons d'Endoume et villas sur la colline : une minorité de ventes très au-dessus du marché suffit à tirer la moyenne vers le haut. La médiane décrit mieux un bien ordinaire ; les biens avec vue dégagée sur la mer ou avec jardin s'en écartent au cas par cas.
Le volume a reculé : 687 ventes sur les douze derniers mois des données, contre 781 sur les douze mois précédents, soit 94 de moins et une baisse de 12,0 %. Ce repli mesure un ralentissement des transactions, pas une évolution des prix, que ces chiffres ne suivent pas d'une année sur l'autre. Sur un littoral où l'offre ne peut guère augmenter, le nombre de ventes dépend aussi de la décision des propriétaires de vendre.
La carte des loyers du ministère de la Transition écologique évalue, pour une annonce du troisième trimestre 2025, le loyer d'un appartement non meublé à 18,4 € le mètre carré charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 13,5 à 25,1 €, et celui d'une maison à 22,7 €, de 15,0 à 34,1 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). L'indicateur des appartements repose sur 8 044 annonces de l'arrondissement ; celui des maisons sur 190, un échantillon plus réduit qui explique un intervalle plus large.
Les quartiers
Saint-Victor prolonge le centre sur la rive sud du Vieux-Port, autour de l'abbaye et du quai de Rive-Neuve, avec le théâtre de la Criée, les restaurants et la vie nocturne du port. Les appartements avec vue sur le Vieux-Port y forment un marché à part.
Le Pharo et Saint-Lambert s'ouvrent sur la mer, entre le jardin du palais du Pharo et la plage des Catalans. Immeubles anciens et résidences plus récentes y offrent souvent des vues dégagées sur la rade.
Endoume a gardé une ambiance de village. Le vallon des Auffes, petit port de pêcheurs que la Corniche enjambe par un pont, et Malmousque, avec ses criques rocheuses, comptent parmi les adresses les plus recherchées, pour des biens souvent petits et atypiques.
Bompard et Le Roucas-Blanc, sur les hauteurs, réunissent villas, maisons de maître et résidences dans des jardins, parfois avec vue sur les îles. C'est le secteur des maisons avec jardin, où chaque parcelle se juge sur sa vue, son accès et sa pente.
Les Îles correspondent à l'archipel du Frioul et au château d'If ; le marché résidentiel y est marginal et les contraintes d'accès, réelles.
Le budget complet d'un achat
À la médiane de 4 710 € le mètre carré, arrondie au millier :
- studio de 25 m² : environ 118 000 € ;
- deux-pièces de 45 m² : environ 212 000 € ;
- trois-pièces de 65 m² : environ 306 000 € ;
- quatre-pièces de 85 m² : environ 400 000 € ;
- maison de 100 m² : environ 471 000 €, à titre de simple point de départ.
La médiane mêle appartements et maisons : pour une villa avec jardin et vue, l'écart peut être important, et seule la comparaison avec des ventes voisines de biens comparables fait foi. Les frais d'acquisition dans l'ancien, que les Notaires de France situent autour de 7 à 8 % du prix, ajoutent environ 21 000 à 24 000 € pour le trois-pièces de 306 000 € ; leur simulateur donne le montant exact.
Plusieurs coûts sont propres au 7e. Le stationnement, rare, fait de la place de parking ou du garage un élément de prix à part entière, à vérifier dans l'acte. En bord de mer, le sel et le vent accélèrent l'usure des façades, des menuiseries et des garde-corps : ravalements et étanchéité des toitures-terrasses sont des postes à surveiller dans les procès-verbaux d'assemblée générale. Pour une maison sur la colline, l'entretien des murs de soutènement, des clôtures et du jardin s'ajoute au budget annuel. Les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France permettent de comparer les offres de crédit.
Les démarches et obligations
L'état des risques et pollutions, obligatoire à la vente comme à la location, se consulte sur Géorisques, service du ministère de la Transition écologique : sur un territoire de relief et de littoral, il précise la situation exacte de chaque parcelle. Pour une maison en pente, faites examiner fondations, drainages et murs de soutènement par un professionnel avant l'offre. Tout projet d'extension, de piscine ou de surélévation se vérifie au regard du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole Aix-Marseille-Provence, et les abords des monuments historiques, comme l'abbaye Saint-Victor, imposent l'avis de l'architecte des Bâtiments de France.
Pour la vente d'une maison individuelle, un audit énergétique est obligatoire depuis 2023 pour les classes F et G du DPE, et depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E. Pour louer, un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 ; les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. France Rénov' oriente vers les aides à la rénovation.
Le 7e est en zone tendue, comme l'ensemble des arrondissements de Marseille : le préavis d'un locataire en logement vide est d'un mois et l'évolution du loyer entre deux locataires est encadrée. L'encadrement des loyers par plafonds est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l'ont demandé. La location meublée de courte durée, recherchée près des Catalans et du vallon des Auffes, suppose une déclaration en mairie et, pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage dont les conditions sont fixées par la Ville ; le règlement de copropriété peut l'interdire. L'ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L'évolution récente et ce qu'elle change
La baisse de 12,0 % du nombre de ventes entre les deux dernières années signale un marché moins actif. Les données ne mesurent pas l'évolution des prix ; elles indiquent seulement que moins de biens ont changé de mains. Dans un arrondissement où les biens d'exception se négocient un par un, un rythme plus lent laisse davantage de place à la discussion, surtout pour les maisons qui appellent des travaux ou dont l'audit énergétique est défavorable.
À plus long terme, l'offre de biens en bord de mer ne peut guère augmenter, ce qui soutient l'intérêt pour le 7e. Mais cet atout a un coût d'entretien : littoral, pente et bâti exposé exigent des budgets de travaux réguliers. Comparer une annonce à la médiane de 4 710 € le mètre carré, puis aux ventes enregistrées dans la même résidence ou la même rue, en tenant compte de la vue, du stationnement et de l'état, reste la méthode la plus sûre.
