Un mètre carré 37 % plus cher que celui des grands appartements
Sur la même période, les 11 642 appartements rennais de plus de 30 m² se sont vendus 3 500 €/m² en médiane : le mètre carré des petites surfaces revient environ 37 % plus cher. La surface médiane des ventes de 30 m² ou moins est de 22 m². Une cuisine, une salle d'eau et une porte d'entrée coûtent à peu près la même chose quelle que soit la taille du logement : sur une petite surface, ces éléments pèsent davantage dans le prix au mètre carré. Depuis fin février 2023, les 1 070 appartements d'une pièce vendus à Rennes l'ont été à 105 000 € en médiane, pour 23 m².
Quel budget selon la surface
Au prix médian, 18 m² représentent environ 86 000 €, 25 m² environ 120 000 € et 30 m² environ 143 000 €. Pour 25 m², la fourchette entre le premier et le dernier quart des ventes va d'environ 102 000 à 138 000 €. La médiane annuelle des petites surfaces est passée de 4 950 €/m² en 2022 (601 ventes) à 4 667 €/m² en 2024 (489 ventes), soit environ 6 % de moins, un repli comparable à celui de l'ensemble des appartements.
Acheter pour louer : le rapport entre loyer et prix
Le loyer d'annonce indicatif des appartements non meublés de 1 ou 2 pièces s'établit à 17,2 €/m² charges comprises (annonces du 3e trimestre 2025, Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), soit environ 430 € par mois pour 25 m². Sur un an, ce loyer représente environ 4,3 % du prix médian d'achat de la même surface, contre environ 4,8 % pour un appartement de 60 m². L'écart s'explique par les prix : au mètre carré, les petites surfaces se vendent 37 % plus cher que les plus grandes, mais ne se louent qu'environ 24 % plus cher que les 3 pièces et plus. Ce rapport ne déduit ni les charges, ni la taxe foncière, ni les frais d'acquisition.
Les règles propres aux très petites surfaces
Avant d'acheter une très petite surface pour la louer, le premier point à mesurer est la pièce principale : pour une location en résidence principale, elle doit offrir 9 m² sous au moins 2,20 mètres de plafond, ou à défaut 20 m³ de volume habitable (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Côté énergie, le calcul du DPE est plus favorable aux logements de moins de 40 m² depuis le 1er juillet 2024 : avant d'acheter, mieux vaut vérifier l'étiquette à jour, car un studio a pu quitter la classe G. Or une étiquette G interdit toute nouvelle mise en location depuis le 1er janvier 2025. En copropriété, les lots de moins de 8 m² échappent à la loi Carrez.