Ce que recouvrent ces 1 143 ventes
Sont comptées les ventes qui ne comportent ni maison, ni appartement, ni local d’activité. Il peut s’agir de terrains à bâtir, de jardins ou de parcelles non constructibles, parfois vendus avec une dépendance comme un garage : les données utilisées ne précisent pas la constructibilité. Ce mélange explique l’amplitude des prix. 215 ventes, soit 19 %, se sont conclues sous 50 000 €, quand un quart dépasse 450 000 €. Le prix médian situe l’ordre de grandeur du marché, pas la valeur d’un terrain précis.
Un marché étroit et concentré
Le volume baisse depuis 2021 : 287 ventes en 2021, 282 en 2022, 225 en 2023 et 199 en 2024. Sur la période, il s’est vendu six fois et demie plus de maisons (7 512) que de terrains. Trois arrondissements réunissent 53 % des ventes : le 11e (217 ventes, 295 000 € en médiane), le 13e (210 ventes, 290 000 €) et le 15e (181 ventes, 190 000 €). Le 9e affiche la médiane la plus haute parmi les arrondissements d’au moins 30 ventes, à 500 000 € sur 83 ventes, et le 16e la plus basse, à 156 000 € sur 53 ventes.
Avant d’acheter : PLU, viabilisation, bornage, étude de sol
La constructibilité se lit dans le plan local d’urbanisme intercommunal de la Métropole Aix-Marseille-Provence, et se confirme par un certificat d’urbanisme opérationnel, qui dit si le projet envisagé est réalisable. Un terrain non viabilisé demande des raccordements à l’eau, à l’électricité et à l’assainissement, dont le coût s’ajoute au prix. Pour un terrain destiné à une habitation, la promesse et l’acte de vente indiquent si le descriptif du terrain résulte d’un bornage (Code de l’urbanisme, art. L115-4). Si la parcelle constructible se trouve en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur fournit une étude géotechnique préalable (loi ELAN du 23 novembre 2018) ; la carte d’exposition se consulte sur Géorisques. L’état des risques est dû, lui, dès que la parcelle se trouve dans une zone à risque réglementée, même pour un terrain inconstructible.