Le mètre carré le plus cher du marché des appartements
Sur une période identique, de juin 2022 à décembre 2024, les lots de 30 m² ou moins atteignent 2 776 €/m² en médiane (821 ventes). C'est environ 26 % de plus que l'ensemble des appartements (2 206 €/m²), 33 % de plus que les appartements plus grands (2 094 €/m²) et même 9 % de plus que les maisons (2 545 €/m²). Le prix total reste pourtant le plus accessible de la ville, ce qui fait du petit lot un premier achat ou un placement locatif.
La fourchette de 2 268 à 3 250 €/m²
Un quart des petits appartements s'est vendu sous 2 268 €/m², un quart au-dessus de 3 250 €/m². Pour 25 m², cela va d'environ 57 000 à 81 000 €. Sur une petite surface, quelques milliers d'euros déplacent fortement le prix au mètre carré : une cave ou une place de stationnement vendue avec le lot, une salle d'eau refaite, un bon classement énergétique pèsent bien plus qu'ailleurs.
Au prix médian de 2 731 €/m² :
- 18 m² : environ 49 000 € ;
- 22 m² : environ 60 000 € ;
- 28 m² : environ 76 000 €.
Les frais d'acquisition viennent en sus de ces prix.
Acheter pour louer : un premier ordre de grandeur
Le loyer d'annonce indicatif d'un appartement non meublé de 1 ou 2 pièces s'établit à 14,5 €/m² charges comprises dans la commune (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Rapporté au prix médian de 2 731 €/m², il donne un rapport annuel brut d'environ 6,4 %. Ce n'est pas une rentabilité : les charges incluses dans le loyer, la taxe foncière, la vacance entre deux locataires et l'impôt le réduisent.
Les règles propres aux petites surfaces
La loi Carrez s'applique à la vente de tout lot de copropriété de 8 m² ou plus. Pour louer, la pièce principale doit offrir au moins 9 m² avec 2,20 mètres sous plafond, ou un volume habitable de 20 m³ (décret n° 2002-120). Un logement classé G n'est plus décent pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er janvier 2025, la classe F suivra en 2028. Des seuils de DPE adaptés aux logements de moins de 40 m² s'appliquent depuis le 1er juillet 2024 : avant d'acheter, un diagnostic récent vaut mieux qu'un ancien.