Bondy, commune d’Est Ensemble desservie par le RER E et le tramway T4, affiche un prix médian de 3 489 € par mètre carré sur 2 239 ventes enregistrées par les données DVF (Demandes de valeurs foncières) du ministère de l’Économie. Ce guide détaille la lecture de ces chiffres, les repères géographiques qui font varier les prix, le coût complet d’un achat, les règles propres à la location dans une commune en zone tendue soumise à l’encadrement des loyers, et ce que signifie le recul de 16,7 % du nombre de ventes sur la dernière année connue.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 2 239 ventes à Bondy sur les cinq dernières années. Le prix médian s’établit à 3 489 € par mètre carré et la moyenne à 3 696 €. La médiane partage les ventes en deux moitiés égales ; la moyenne, qui additionne tous les prix, se laisse tirer par les ventes les plus chères. À Bondy, elle ne dépasse la médiane que de 5,9 %, un écart faible qui traduit un marché assez homogène.
Ces chiffres couvrent appartements et maisons, anciens et récents, sur l’ensemble de la commune. Ils donnent un ordre de grandeur et ne remplacent pas l’examen des ventes proches d’un bien précis.
Pour la location, la carte des loyers indique 19,5 € par mètre carré charges comprises pour un appartement non meublé et 17,7 € pour une maison (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin, carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Ce sont des loyers d’annonce, mesurés sur la commune, et non des loyers signés. L’intervalle de prédiction à 95 % va de 15,8 € à 24,2 € pour un appartement et de 13,1 € à 24,0 € pour une maison. Ces indicateurs ne se confondent pas avec les loyers de référence de l’encadrement, fixés par arrêté préfectoral et exprimés hors charges.
Les quartiers et secteurs
Bondy se lit à partir de quelques repères. Le canal de l’Ourcq traverse la commune. La gare de Bondy réunit le RER E et le terminus du tramway T4 vers Aulnay-sous-Bois. Le secteur du Pont de Bondy, à la limite de Noisy-le-Sec et de Bobigny, accueillera l’une des gares de la ligne 15 Est.
Ces équipements dessinent la géographie des prix : la distance à pied jusqu’à une gare pèse fortement dans une commune de petite couronne, à l’achat comme à la location. Le type d’habitat compte tout autant : Bondy associe des quartiers pavillonnaires, des immeubles anciens de centre-ville et de grands ensembles collectifs, chacun avec son propre niveau de prix.
Les données DVF de cette page couvrent toute la commune sans distinguer ces secteurs. Pour un bien précis, la méthode la plus fiable consiste à retrouver les ventes de la même rue ou du même immeuble grâce à l’application publique « Demandes de valeurs foncières » d’Etalab ou à la carte des ventes de la commune, qui indiquent la date, la surface et le prix de chaque transaction.
L’arrivée de la ligne 15 Est est souvent évoquée comme un facteur d’évolution des prix autour des futures gares. Tant que les gares ne sont pas en service, cet effet reste une anticipation : les ventes réelles du quartier restent le meilleur indicateur.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 489 € par mètre carré, les ordres de grandeur, hors frais d’acquisition, sont les suivants : environ 174 000 € pour 50 m², 244 000 € pour 70 m² et 349 000 € pour 100 m². Ils résultent d’une simple multiplication de la médiane par la surface ; l’état du logement, l’étage, le diagnostic de performance énergétique et la proximité d’une gare les font varier.
Les frais d’acquisition, dits frais de notaire, s’ajoutent au prix : ils regroupent surtout les droits de mutation et les émoluments du notaire, et sont nettement plus élevés dans l’ancien que dans le neuf. Le simulateur des Notaires de France les calcule pour un prix donné en Seine-Saint-Denis.
Viennent ensuite les frais liés au crédit : dossier, garantie du prêt et assurance emprunteur. La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers, repère utile pour juger une offre. En copropriété, les charges courantes et les travaux déjà votés doivent être intégrés au budget : les procès-verbaux d’assemblée générale les mentionnent.
Pour un investisseur, le calcul de rentabilité doit partir du loyer autorisé, pas du loyer d’annonce. L’indicateur situe un appartement de 50 m² autour de 975 € par mois charges comprises (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), mais à Bondy le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié. France Rénov renseigne gratuitement sur les aides si des travaux énergétiques sont nécessaires.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions et, selon l’âge et les équipements du logement, diagnostics amiante, plomb, électricité et gaz. L’état des risques et pollutions se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, pour l’adresse précise du bien.
Pour la location, Bondy est classée en zone tendue, au titre de l’agglomération parisienne listée par le décret n° 2013-392. Deux conséquences : le préavis du locataire est réduit à un mois, et le loyer fixé entre deux locataires est encadré (article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour le préavis). S’y ajoute l’encadrement des loyers d’Est Ensemble : un arrêté préfectoral fixe, par secteur et par type de logement, un loyer de référence que le bail doit mentionner, et le loyer hors charges ne peut dépasser le loyer de référence majoré.
Le DPE a des effets directs pour les bailleurs : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Le loyer d’un logement classé F ou G ne peut en outre plus être augmenté, ni en cours de bail ni entre deux locataires.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, notamment sur le calcul du loyer de référence ; Service-Public.fr détaille chaque étape.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur la dernière année connue des données DVF, Bondy compte 330 ventes contre 396 l’année précédente, soit un recul de 16,7 %. Les fichiers DVF décrivent des ventes signées chez le notaire et paraissent avec plusieurs mois de décalage : ils renseignent sur la tendance passée, pas sur le marché au jour de la lecture.
Avec 66 ventes de moins d’une année sur l’autre, ce recul traduit d’abord un nombre plus faible d’acheteurs en capacité de conclure, souvent lié aux conditions de crédit. Pour un acheteur, un marché moins actif laisse du temps pour comparer et négocier. Pour un vendeur, il impose un prix de départ proche des ventes récentes du secteur, faute de quoi le bien reste longtemps en ligne.
Moins de ventes ne signifie pas mécaniquement des prix en baisse. Il faut rapprocher ce chiffre des ventes récentes du quartier, des taux publiés par la Banque de France et du type de biens vendus. Pour les bailleurs, deux contraintes se cumulent à Bondy : l’encadrement des loyers limite le rendement attendu, et le calendrier du DPE retire progressivement du marché locatif les logements les moins bien classés.
À plus long terme, la ligne 15 Est, avec ses gares de Bondy et de Pont de Bondy, doit modifier l’accessibilité de plusieurs secteurs de la commune. Les prochaines publications DVF diront si le recul de la dernière année se prolonge ou s’inverse.
