Un indicateur calé sur 92 m²
Pour la maison type, l'indicateur correspond à environ 1 990 € par mois charges comprises, non meublée, avec un intervalle de prédiction à 95 % de 13,5 à 34,6 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Une villa sort de ce cadre : l'estimation vaut pour une maison de 92 m² d'environ quatre pièces, et rien ne dit comment le loyer au m² évolue au-delà.
À la vente, les grandes maisons niçoises ne se négocient pas moins cher au m² que les petites : 6 000 €/m² pour 120 m² et plus, contre 5 938 €/m² en dessous (DVF, juillet 2020 à décembre 2024). Aucune décote de principe ne s'impose donc, ni aucune prime : seules des annonces comparables en surface, terrain, vue et équipements permettent de situer un loyer.
Location à l'année ou location saisonnière
La loi du 6 juillet 1989 encadre la location d'une résidence principale, vide ou meublée ; elle ne vise pas les locations saisonnières. Une villa louée pour quelques semaines d'été relève du régime des meublés de tourisme, soumis à une déclaration préalable en mairie, et l'indicateur ci-dessus, établi sur des annonces non meublées, ne lui correspond pas. Louée à l'année comme résidence principale, une villa meublée relève d'un bail d'un an avec un dépôt de garantie de deux mois hors charges, contre un bail de trois ans et un mois de dépôt pour une villa vide louée par un particulier.
Piscine et jardin : la répartition des charges
Le locataire assure l'entretien courant des jardins privatifs, y compris des bassins et piscines, ainsi que la taille et l'élagage des arbres et arbustes (décret n° 87-712 du 26 août 1987). Le remplacement d'un équipement usé, comme une pompe de filtration, reste en principe à la charge du propriétaire, tout comme le dispositif de sécurité normalisé exigé pour une piscine enterrée non close (loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003).
Zone tendue et énergie
Nice étant en zone tendue, le loyer d'une villa louée à l'année ne peut en principe dépasser celui du locataire précédent, hors exceptions (décret n° 2026-644, jusqu'au 31 juillet 2027). Sur une grande surface, l'étiquette énergétique engage la facture : l'annonce doit indiquer la classe énergétique et une estimation des dépenses annuelles d'énergie, et une maison classée G est exclue de toute nouvelle location à l'année depuis le 1er janvier 2025. Pour la rédaction du bail, l'ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) répondent gratuitement.