Saint-Pierre, commune de 85 038 habitants du sud de La Réunion, affiche un prix médian de 3 078 € par mètre carré sur 3 231 ventes en cinq ans, selon les données DVF du ministère de l’Économie, et un nombre de ventes en nette hausse sur la dernière année. Ce guide détaille ces chiffres, les loyers d’annonce de la carte des loyers 2025, les grands secteurs de la commune, du littoral aux hauts, le budget complet d’un achat et les obligations propres à la vente et à la location dans un département d’outre-mer.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 3 231 ventes à Saint-Pierre sur les cinq dernières années. Le prix médian s’établit à 3 078 € par mètre carré : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 3 386 €, soit 10,0 % de plus que la médiane. L’écart reste mesuré : quelques ventes à prix au mètre carré élevé tirent la moyenne vers le haut sans déformer l’ensemble du marché.
Ces chiffres réunissent maisons et appartements, logements anciens et récents, sur un territoire qui va du bord de mer aux pentes de l’intérieur. Un bien précis s’en écarte selon son altitude, sa vue, son terrain, son état et sa proximité avec le centre-ville. Avec 3 231 ventes en cinq ans, soit plusieurs centaines par an, le volume suffit pour que la médiane constitue un repère solide à l’échelle de la commune, même si elle ne s’applique pas telle quelle à chaque quartier.
Côté location, la carte des loyers 2025 donne pour un appartement non meublé un indicateur de loyer d’annonce de 15,8 €/m² charges comprises, mesuré sur la commune, avec un intervalle de prédiction à 95 % allant de 12,0 à 20,9 €/m². Pour une maison, l’indicateur s’établit à 14,3 €/m² (de 9,7 à 21,0 €/m²), lui aussi mesuré sur la commune ; l’intervalle plus large traduit la diversité des maisons proposées. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Au niveau de l’indicateur, un appartement de 50 m² correspond à environ 790 € par mois charges comprises, et une maison de 90 m² à environ 1 290 €. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, non des loyers signés.
Les quartiers ou secteurs
Sous-préfecture du sud de La Réunion, Saint-Pierre compte 85 038 habitants et appartient à la CIVIS (Communauté intercommunale des villes solidaires). Le centre-ville, sur le littoral, concentre commerces, services et une part importante des appartements. À l’ouest, Pierrefonds accueille l’aéroport de Saint-Pierre-Pierrefonds ; le long de la côte et sur les premières pentes s’étendent des quartiers comme Terre-Sainte, Basse-Terre ou Bois d’Olives.
En montant vers l’intérieur, Ravine des Cabris et Ligne Paradis forment des quartiers résidentiels étendus, tandis que Mont-Vert s’étage plus haut sur les pentes. Cette géographie en étages crée des marchés distincts : un appartement du centre, une maison avec terrain dans les écarts et une villa avec vue sur les pentes ne se comparent pas au mètre carré. La médiane communale sert de point de départ, pas d’estimation d’un bien.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 3 078 €/m², les ordres de grandeur sont les suivants, hors frais :
- 60 m² : environ 185 000 € ;
- 80 m² : environ 246 000 € ;
- 100 m² : environ 308 000 €.
À Saint-Pierre, le climat entre dans le budget. Pour une maison, l’état de la toiture, des menuiseries et des protections contre les intempéries mérite un examen attentif : comme l’ensemble de La Réunion, la commune est exposée aux cyclones tropicaux, ce qui pèse sur l’entretien du bâti et sur le coût de l’assurance habitation. Sur les pentes, un terrain en déclivité peut aussi alourdir les travaux d’accès ou d’aménagement. Les frais d’acquisition, droits de mutation et émoluments du notaire, se calculent avec le simulateur des Notaires de France, et les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France servent de repère pour un crédit. Dans les résidences du centre-ville, les procès-verbaux des dernières assemblées générales renseignent sur les travaux votés et les charges à venir.
Les démarches et obligations
Tout vendeur ou bailleur remet un dossier de diagnostics, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions, établi à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique ; la recherche à l’adresse du bien indique les plans de prévention des risques qui le concernent. Le calendrier d’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores applicable aux départements d’outre-mer diffère du calendrier métropolitain : il se vérifie sur Service-Public.fr avant de louer ou d’acheter pour louer.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Saint-Pierre sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois précédant la dernière vente enregistrée, le 31 décembre 2025, Saint-Pierre a compté 567 ventes, contre 416 sur les douze mois antérieurs, soit une hausse de 36,3 %. Ce rebond porte sur le nombre de transactions : la médiane, calculée sur cinq ans, ne dit pas si les prix ont suivi.
Pour un acheteur, un marché plus actif peut raccourcir les délais de décision sur les biens bien placés, du front de mer aux quartiers des pentes : une simulation de financement faite en amont, frais compris, permet de se positionner vite. Pour un bailleur, l’indicateur d’un appartement (15,8 €/m²) dépasse de 1,5 € celui d’une maison (14,3 €/m²), et l’intervalle de prédiction des maisons, de 9,7 à 21,0 €/m², montre combien leur loyer varie d’un bien à l’autre. La rentabilité doit aussi intégrer la taxe foncière, l’assurance et l’entretien du bâti face aux cyclones.
