Royan est un marché de station balnéaire, et cela change tout : 3 709 ventes en cinq ans pour 19 425 habitants, une part importante de résidences secondaires, et un prix qui dépend d'abord de la distance à l'océan. La ville, reconstruite après 1945, offre par ailleurs un patrimoine architectural du XXe siècle qui a ses propres contraintes. Ce guide s'appuie uniquement sur les ventes réellement enregistrées dans la commune (données DVF, ministère de l'Économie) et sur la réglementation applicable en 2026, notamment celle des meublés de tourisme.
Le marché immobilier de Royan en chiffres
Les 3 709 ventes des cinq dernières années donnent un prix médian de 3 667 € le mètre carré et un prix moyen de 4 039 €. L'écart de 10 % entre les deux valeurs est le signe caractéristique d'un marché littoral : un segment restreint de biens d'exception, front de mer et villas, suffit à tirer la moyenne vers le haut. Pour situer un logement ordinaire, c'est donc la médiane qu'il faut retenir.
Le volume recule : 653 ventes sur la dernière année contre 718 sur la précédente, soit 65 transactions de moins et un repli de 9 %. Sur un marché de résidences secondaires, ce type de ralentissement est sensible aux conditions de crédit, puisqu'un achat d'agrément se reporte plus facilement qu'un achat de résidence principale.
Aux 3 667 € médians :
- un studio de 25 m² se situe autour de 92 000 € ;
- un deux-pièces de 40 m² autour de 147 000 € ;
- un trois-pièces de 60 m² autour de 220 000 € ;
- une maison de 100 m² autour de 367 000 €.
Ces montants sont des ordres de grandeur issus de la médiane communale. À Royan, la dispersion réelle est forte : la vue et la proximité immédiate d'une conche peuvent doubler le prix au mètre carré par rapport à un secteur situé à un kilomètre en retrait.
Les quartiers et les conches de Royan
Le Front de mer et la Grande Conche. L'arc reconstruit des années 1950, avec ses immeubles en gradins et ses balcons filants. Vue directe, commerces, casino, port de plaisance à proximité. C'est le secteur le plus cher de la commune. Les immeubles de la Reconstruction méritent un examen attentif : béton d'époque, menuiseries, isolation.
Pontaillac. À l'ouest, autour de la conche la plus mondaine, avec son casino et ses villas du XIXe. Marché haut de gamme, part importante de résidences secondaires, forte saisonnalité des locations.
Le Parc. Quartier des villas balnéaires de la fin du XIXe siècle, à l'est du centre, partiellement épargné par les bombardements. Grandes parcelles, architecture remarquable, prix élevés. Certaines villas sont protégées, ce qui encadre les travaux.
Foncillon et le Chay. Entre le port et la pointe, secteurs résidentiels avec vue pour une partie des biens. Bon compromis entre accessibilité à pied du centre et prix.
Le centre-ville et le marché. Autour du marché central et de l'église Notre-Dame. Appartements de la Reconstruction, commerces à l'année, vie locale hors saison, ce qui compte pour une résidence principale.
Les quartiers rétro-littoraux. Vers l'est et le nord, au-delà du boulevard de ceinture. Maisons individuelles, lotissements, prix sensiblement inférieurs. C'est là que se situe l'essentiel du marché des résidences principales des Royannais.
Le budget complet d'un achat à Royan
Au prix affiché s'ajoutent :
- les droits de mutation, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Le simulateur officiel des Notaires de France en donne le détail ;
- les frais de garantie du prêt et les frais de dossier ;
- la taxe foncière, votée localement chaque année ;
- la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui reste due alors qu'elle a disparu pour les résidences principales. Certaines communes classées en zone tendue peuvent en outre la majorer : la liste est fixée par décret et se vérifie commune par commune auprès de la mairie ou du service des impôts ;
- les charges de copropriété, souvent plus élevées qu'ailleurs sur le front de mer en raison de l'entretien des façades exposées aux embruns et de la présence d'ascenseurs.
Sur un trois-pièces de 60 m² à 220 000 €, les droits de mutation représentent environ 15 000 à 18 000 €.
Un poste propre au littoral mérite d'être chiffré : la maintenance. Le sel attaque les menuiseries, les garde-corps et les façades. Une copropriété de front de mer bien tenue coûte plus cher en charges qu'un immeuble équivalent à l'intérieur, et une copropriété mal tenue coûte beaucoup plus cher en travaux.
Les démarches, la location saisonnière et les risques
Le diagnostic de performance énergétique. Obligatoire dans l'annonce, à la vente comme à la location de longue durée. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués au titre de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Les immeubles de la Reconstruction et les villas anciennes sont souvent mal classés : le chiffrage des travaux fait partie de la décision d'achat.
La location en meublé de tourisme. C'est le point le plus important à Royan. La mise en location d'un meublé de tourisme suppose une déclaration en mairie, et la commune peut imposer un numéro d'enregistrement. La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les outils dont disposent les communes pour réguler ces locations : abaissement possible du plafond annuel de location d'une résidence principale, obligation de déclaration généralisée, possibilité de quotas ou d'autorisations de changement d'usage dans certains secteurs. Avant tout achat destiné à la location saisonnière, la règle locale en vigueur se vérifie directement auprès de la mairie de Royan : elle conditionne la rentabilité du projet et elle évolue.
L'état des risques. Il est remis obligatoirement. À Royan, deux aléas sont déterminants : la submersion marine et l'érosion du littoral, qui font l'objet de plans de prévention, et le retrait-gonflement des argiles. L'information parcelle par parcelle est gratuite sur Géorisques, service du ministère de la Transition écologique. Un bien situé en zone de submersion peut être constructible sous conditions, assurable avec des franchises particulières, et difficilement extensible : ce point se vérifie avant l'offre, pas après.
La loi littoral. Elle limite l'urbanisation à proximité du rivage et encadre les extensions. Le plan local d'urbanisme de la commune précise ce qui est possible parcelle par parcelle. Pour un projet d'agrandissement ou de construction, la consultation du service urbanisme de la mairie est un préalable.
Le réseau des ADIL (anil.org) informe gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs de Charente-Maritime.
L'évolution récente et ce qu'elle change
Le repli de 9 % des ventes traduit d'abord le renchérissement du crédit. Sur un marché où la résidence secondaire pèse lourd, la conséquence pratique est nette : les biens les plus standards, sans vue et à rénover, se négocient, tandis que les produits rares, front de mer et villas du Parc, restent tenus par une demande nationale qui ne dépend pas de l'économie locale.
Deux tendances de fond sont à intégrer. La première est réglementaire : l'encadrement croissant des meublés de tourisme rend la rentabilité locative saisonnière moins prévisible qu'il y a cinq ans. La seconde est physique : l'érosion du littoral et le risque de submersion sont désormais cartographiés et pris en compte par les assureurs comme par les acquéreurs avertis.
Pour un vendeur, le bon réflexe est de partir des ventes réellement enregistrées dans le même secteur et à la même distance de l'eau, pas de la moyenne communale, qui mélange des marchés très différents. Le taux moyen des crédits à l'habitat publié chaque mois par la Banque de France reste la donnée à consulter avant de bâtir un plan de financement.
