Port-de-Bouc, ville portuaire du golfe de Fos à l’entrée du canal de Caronte, a un marché immobilier aux prix resserrés. Ce guide réunit les prix réellement payés d’après les ventes DVF, les loyers d’annonce de la carte des loyers du ministère de la Transition écologique, le coût complet d’un achat, les obligations propres à un territoire proche d’installations industrielles et ce que traduit la baisse récente du nombre de ventes. Chaque chiffre est sourcé. Pour un bien précis, la comparaison avec les ventes de la même rue reste le meilleur repère.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 852 ventes à Port-de-Bouc sur les cinq dernières années. Le prix médian ressort à 2 638 € le mètre carré et la moyenne à 2 743 €, soit 4,0 % de plus seulement. Un écart aussi faible indique une distribution des prix assez homogène : les ventes nettement plus chères que le reste du marché sont rares et pèsent peu sur la moyenne. Médiane et moyenne donnent ici un repère proche, mais la médiane, qui partage les ventes en deux moitiés égales, reste la référence pour un logement courant.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique indique pour un appartement non meublé un loyer d’annonce de 14,7 € par mètre carré charges comprises, mesuré sur la commune, avec un intervalle de prédiction de 11,5 à 18,8 €. Pour une maison, l’indicateur s’établit à 13,7 €, dans un intervalle de 10,5 à 17,9 €, mais il repose sur 126 annonces locales seulement et doit être lu avec prudence (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Ces valeurs décrivent des annonces du 3e trimestre 2025 pour un bien de référence non meublé, et non les loyers des baux en cours.
Rapporté au prix médian, le loyer d’annonce d’un appartement représente chaque année environ 6,7 % du prix d’achat. Ce rendement brut ne déduit ni les charges comprises dans le loyer, ni la taxe foncière, ni la vacance, ni les travaux ; il sert à comparer des biens entre eux, pas à prévoir un revenu.
Les quartiers ou secteurs
La géographie organise la ville. Port-de-Bouc s’est développée autour de son port, à l’endroit où le canal de Caronte, qui relie l’étang de Berre à la mer, débouche sur le golfe de Fos. Le centre, proche du port et des quais, réunit l’habitat le plus ancien et les commerces.
Autour, la commune juxtapose des ensembles d’habitat collectif et des quartiers pavillonnaires, avec une façade sur le golfe. Les écarts de prix entre secteurs peuvent tenir à la vue, à l’exposition, à la présence d’un jardin ou d’un stationnement, et à l’éloignement des axes de circulation et des sites industriels du golfe. Dans les immeubles collectifs, l’état des parties communes et les travaux votés en copropriété pèsent autant que l’adresse.
Pour situer un bien, la carte des ventes DVF de la commune permet de retrouver chaque transaction voisine avec sa date, sa surface et son prix. Une comparaison à l’échelle de la rue vaut mieux qu’une médiane communale.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 2 638 €/m², un appartement de 60 m² représente environ 158 000 € et une maison de 90 m² environ 237 000 €, hors frais d’acquisition. Comme les prix sont resserrés, ces repères décrivent assez fidèlement un bien ordinaire en état correct ; un bien avec vue dégagée ou entièrement rénové peut toutefois les dépasser.
Au prix s’ajoutent les droits de mutation et les émoluments du notaire, que le simulateur des Notaires de France chiffre pour un montant donné, ainsi que les frais de garantie et de dossier du crédit. Le poste de travaux doit être évalué avant l’offre, à partir du DPE et de devis : isolation, protection contre la chaleur estivale, menuiseries et mise aux normes électriques sont les postes les plus fréquents. France Rénov renseigne gratuitement sur les aides à la rénovation énergétique.
Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers aux particuliers, qui permettent de juger une proposition bancaire. En copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le montant des charges annuelles font partie du budget réel.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique, qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions. À Port-de-Bouc, ce second document mérite une lecture attentive : la commune borde un golfe qui accueille des installations industrielles et portuaires. Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, indique pour chaque adresse les risques recensés et l’éventuel plan de prévention qui s’y applique. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours.
Pour louer, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront, en 2028 puis en 2034. Le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Port-de-Bouc sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur ces règles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois qui s’achèvent fin décembre 2024, 149 ventes ont été enregistrées à Port-de-Bouc, contre 174 sur les douze mois précédents, soit un recul de 14,4 %. Les données utilisées ici s’arrêtent à cette date : les ventes plus récentes n’y figurent pas encore.
Un marché moins actif laisse en général plus de temps à l’acheteur pour comparer et négocier, surtout sur les biens qui demandent des travaux ou dont le DPE est faible. Pour un vendeur, un prix appuyé sur les ventes comparables récentes du quartier se défend mieux qu’un prix calqué sur les annonces voisines, qui ne sont que des demandes. Pour un bailleur, le rendement brut d’environ 6,7 % calculé plus haut ne vaut que pour un logement conforme au calendrier du DPE, une fois les charges, la taxe foncière et les travaux chiffrés.
