Martigues rassemble des marchés très différents : un centre ancien partagé entre Jonquières, L’Île et Ferrières, des villages tournés vers la mer comme Carro et La Couronne, et des secteurs proches de la zone industrielle de Lavéra. Ce guide part des chiffres mesurés, un prix médian de 3 095 € le mètre carré sur 2 700 ventes DVF et un loyer d’annonce de 15,5 € le mètre carré pour un appartement, pour détailler le budget d’un achat, les obligations propres à la vente et à la location, et l’évolution récente du nombre de ventes.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par la Direction générale des finances publiques, recensent 2 700 ventes à Martigues sur cinq ans, jusqu’à la fin de 2024. Le prix médian s’établit à 3 095 € le mètre carré : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 3 679 €, soit 18,9 % de plus.
Un tel écart signale un marché hétérogène. Des ventes nettement plus chères que le cas courant, en nombre suffisant pour déplacer la moyenne, coexistent avec un volume important de ventes proches de la médiane. À Martigues, la variété des situations, entre centre ancien, quartiers résidentiels et villages du littoral, rend ce constat attendu : un prix au mètre carré n’a de sens qu’à l’échelle du secteur et du type de bien.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne, pour un appartement non meublé, un indicateur de loyer d’annonce de 15,5 € le mètre carré, charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 12,2 à 19,7 €. Ce chiffre est mesuré sur la commune : un appartement de 50 m² ressort autour de 775 € par mois. Pour une maison, l’indicateur est de 15,1 € le mètre carré (intervalle de 10,8 à 21,2 €), également mesuré sur la commune, soit environ 1 360 € par mois pour 90 m². Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Il s’agit de loyers d’annonce du 3e trimestre 2025, et non de loyers effectivement signés.
Les quartiers et secteurs
Le cœur historique de Martigues s’est bâti de part et d’autre des canaux qui font communiquer l’étang de Berre et le canal de Caronte. Il réunit trois quartiers : Jonquières au sud, L’Île au centre et Ferrières au nord. On y trouve surtout un habitat ancien et collectif, où l’exposition, la vue sur l’eau, l’étage et l’état de l’immeuble expliquent une grande partie des écarts de prix.
Au sud-ouest, la commune s’étend jusqu’à la Côte Bleue, avec les villages de Carro et de La Couronne. Ces secteurs littoraux attirent une demande qui recherche la proximité de la mer, ce qui peut contribuer à éloigner la moyenne de la médiane. Entre le centre et la côte, les quartiers résidentiels et les lotissements offrent davantage de maisons avec jardin.
La commune accueille aussi le complexe industriel et pétrochimique de Lavéra. Pour un bien situé à proximité, l’état des risques et pollutions renseigne sur les risques technologiques qui s’appliquent à l’adresse. Dans tous les secteurs, la carte des ventes permet de comparer les prix réellement payés, adresse par adresse, plutôt que les prix affichés.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 095 € le mètre carré, un appartement de 50 m² représente environ 155 000 €, un logement de 75 m² environ 232 000 € et une maison de 95 m² environ 294 000 €. Calculé sur la moyenne de 3 679 €, le même logement de 75 m² atteindrait environ 276 000 € : l’écart de 44 000 € montre qu’il faut partir de la médiane puis ajuster selon le secteur, la vue et l’état du bien.
Pour un logement de 75 m² autour de 232 000 € au prix médian, les frais d’acquisition, essentiellement des droits de mutation et la rémunération du notaire, s’ajoutent au prix ; le simulateur des Notaires de France les chiffre selon que le bien est ancien ou neuf. Dans le centre ancien bâti au bord des canaux, les charges et les travaux votés en copropriété méritent un examen attentif ; pour une maison des quartiers résidentiels ou du littoral, c’est l’état de la toiture et des équipements qui pèse le plus. La taxe foncière, votée localement, la garantie du prêt, l’assurance emprunteur et les taux des crédits publiés chaque mois par la Banque de France complètent le budget.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions et, selon l’âge et la situation du logement, diagnostics plomb, amiante, électricité et gaz. L’état des risques se prépare sur Géorisques, service du ministère de la Transition écologique. À Martigues, entre le bord de l’étang, le littoral et la zone industrielle de Lavéra, sa lecture attentive s’impose avant toute offre. En copropriété, la surface privative dite loi Carrez figure dans l’avant-contrat.
L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification de l’avant-contrat signé : il laisse le temps de relire l’état des risques, dont les rubriques technologiques comptent près de Lavéra.
Pour un bailleur, le DPE conditionne la location : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Dans les immeubles anciens du centre comme dans les maisons, la classe énergétique se vérifie avant d’acheter pour louer, un indicateur de loyer d’annonce de 15,5 € le mètre carré ne valant que pour un logement louable. France Rénov informe les propriétaires sur les aides à la rénovation énergétique.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Martigues sur Service-Public.fr. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze derniers mois connus, jusqu’à fin 2024, 498 ventes ont été enregistrées à Martigues, contre 536 sur les douze mois précédents : le nombre de transactions a reculé de 7,1 %. Ce repli ne dit pas à lui seul dans quel sens évoluent les prix. Il laisse en revanche plus de place à la comparaison : face à un vendeur, les ventes récentes du même secteur constituent l’argument le plus solide.
Les données DVF sont publiées avec un décalage de plusieurs mois : les ventes signées depuis le début de 2025 n’entrent pas dans ces calculs. Pour un projet en 2026, il est utile de croiser ces chiffres avec les annonces en cours et les taux de crédit du moment. Pour un investisseur, les indicateurs de 15,5 € pour un appartement et de 15,1 € pour une maison décrivent des loyers demandés, pas des loyers obtenus, et leurs intervalles rappellent l’ampleur des écarts d’un logement à l’autre.
