Planchez, village de 313 habitants du parc naturel régional du Morvan, totalise 59 ventes en cinq ans dans les données DVF, pour un prix médian de 913 €/m². Ce guide explique pourquoi la moyenne s’en écarte autant, quel budget prévoir pour acheter, quelles obligations s’imposent au vendeur et au bailleur, et comment interpréter le léger recul du nombre de ventes.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières, ministère de l’Économie) recensent 59 ventes à Planchez sur cinq ans. Le prix médian atteint 913 €/m² et la moyenne 1 084 €/m². La médiane partage les ventes en deux moitiés égales ; la moyenne, supérieure de 18,7 %, est tirée vers le haut par une minorité de transactions plus chères. La médiane reste donc le repère à retenir pour un bien ordinaire. La dernière vente prise en compte date du 30 décembre 2025.
Montigny-en-Morvan, qui relève de la même communauté de communes, affiche selon la même source une médiane de 858 €/m² sur 58 ventes : les deux marchés se situent dans des ordres de grandeur proches.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique indique 8,1 €/m² pour un appartement (intervalle de prédiction à 95 % de 6,3 à 10,3 €/m²) et 6,2 €/m² pour une maison (de 4,7 à 8,1 €/m²), charges comprises, pour un bien non meublé en annonce au 3e trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ces indicateurs sont calculés à l’échelle d’un regroupement de communes, la commune ne comptant que quelques annonces ; ce sont des loyers d’annonce, pas des loyers signés.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 913 €/m², un logement de 90 m² revient à environ 82 000 € et un logement de 100 m² à environ 91 000 €. S’y ajoutent les frais d’acquisition, composés pour l’essentiel des droits de mutation, dont la part principale est votée par le conseil départemental de la Nièvre, et que le simulateur des Notaires de France chiffre pour un bien donné. Quand le prix d’achat est modeste, les travaux peuvent peser lourd dans le budget : le diagnostic de performance énergétique et des devis obtenus avant la signature aident à les évaluer.
La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat, utiles pour situer une offre bancaire. La taxe foncière et l’assurance habitation s’ajoutent aux charges annuelles du propriétaire.
Les démarches et obligations
Le vendeur fournit un dossier de diagnostics techniques comprenant le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions, obligatoire. Ce dernier s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique qui recense les risques connus pour chaque adresse.
Pour un bailleur, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. France Rénov informe les propriétaires sur les aides à la rénovation énergétique.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Planchez sur Service-Public.fr. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes est passé de 11 à 9 entre les deux dernières années mesurées, soit une baisse de 18,2 %. Deux ventes de moins suffisent à produire ce recul : il ne signale pas à lui seul un retournement du marché. Pour un vendeur, moins de transactions récentes signifie moins de références pour étayer un prix, d’où l’intérêt de s’appuyer sur les ventes des cinq dernières années. Pour un acheteur, l’offre réduite invite à suivre le marché dans la durée et à comparer chaque bien aux transactions réelles du secteur.
