Neuilly-sur-Seine affiche 11 161 € le mètre carré en médiane, l'un des niveaux les plus élevés de France, et un marché d'une homogénéité rare : 1,5 % d'écart seulement entre la moyenne et la médiane. Entre le bois de Boulogne, la Seine et La Défense, la commune vit d'un bâti haut de gamme où les grands appartements familiaux dominent. Ce guide s'appuie uniquement sur les 4 550 ventes réellement enregistrées dans la commune ces cinq dernières années (données DVF, ministère de l'Économie) et sur les obligations légales de 2026.
Le marché immobilier de Neuilly-sur-Seine en chiffres
Les 4 550 ventes des cinq dernières années donnent un prix médian de 11 161 € le mètre carré et un prix moyen de 11 323 €. L'écart de 1,5 % entre les deux valeurs est exceptionnellement faible : il n'existe pas à Neuilly de segment bon marché qui tirerait la médiane vers le bas, ni de segment si extrême qu'il déformerait la moyenne. Autrement dit, la médiane décrit fidèlement le marché.
Le volume recule : 861 ventes sur la dernière année contre 924 sur la précédente, soit 63 transactions de moins et un repli de 7 %. Sur ce segment de marché, le crédit joue un rôle moins déterminant qu'ailleurs, car la part d'apport est structurellement élevée ; le ralentissement traduit davantage un attentisme des vendeurs qu'une contrainte de financement.
Aux 11 161 € médians :
- un studio de 25 m² se situe autour de 279 000 € ;
- un deux-pièces de 45 m² autour de 502 000 € ;
- un trois-pièces de 70 m² autour de 781 000 € ;
- un quatre-pièces de 95 m² autour de 1 060 000 € ;
- un cinq-pièces de 120 m² autour de 1 339 000 €.
Ces montants sont des ordres de grandeur issus de la médiane communale. À Neuilly, la variation ne vient pas tant du quartier que de l'étage, de la présence d'un ascenseur, du calme de la rue et de l'existence d'un balcon, d'une terrasse ou d'une vue.
Les quartiers de Neuilly-sur-Seine
Les Sablons. Au sud, en bordure du bois de Boulogne, autour de la station de métro du même nom. Immeubles bourgeois, avenues plantées, proximité immédiate du bois et de la Porte Maillot. Secteur très recherché des familles.
Saint-James. À l'ouest, entre le boulevard et la Seine. Le quartier le plus résidentiel de la commune : hôtels particuliers, maisons de ville, rues calmes, jardins. Segment le plus rare et le plus cher, avec un marché étroit où chaque vente compte.
L'île de la Jatte. Île sur la Seine, entre Neuilly et Levallois, reconvertie depuis les années 1980 en quartier résidentiel de haut de gamme : immeubles récents avec terrasses, maisons d'architecte, promenade sur les berges. Les biens avec vue sur le fleuve constituent un segment à part.
Le centre et l'hôtel de ville. Autour de l'avenue du Roule, du marché et des commerces. Immeubles haussmanniens et de l'entre-deux-guerres, grandes surfaces familiales, écoles. C'est le cœur de la vie quotidienne neuilléenne.
Le quartier Villiers et le nord-est. Vers la limite de Levallois-Perret et Clichy. Tissu plus dense, immeubles de rapport, quelques opérations récentes. Les prix y sont légèrement inférieurs à ceux de Saint-James ou des Sablons, ce qui en fait la porte d'entrée du marché communal.
Le secteur Pont de Neuilly et Bagatelle. À l'ouest, à la charnière avec Puteaux et La Défense. Accès direct au quartier d'affaires par la ligne 1, ce qui en fait un choix pratique pour les cadres qui y travaillent.
Le budget complet d'un achat à Neuilly-sur-Seine
Au prix affiché s'ajoutent :
- les droits de mutation, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, dont l'essentiel est un impôt perçu par le département et la commune. Sur un bien à 1 000 000 €, cela représente de 70 000 à 80 000 €. Le simulateur officiel des Notaires de France en donne le détail ;
- les frais de garantie du prêt et les frais de dossier bancaires ;
- la taxe foncière, votée chaque année localement, à demander au vendeur avant la signature ;
- les charges de copropriété, qui à Neuilly incluent fréquemment un gardien, un ascenseur et des parties communes entretenues : elles se comptent souvent en plusieurs milliers d'euros par an et doivent être examinées sur trois exercices ;
- l'impôt sur la fortune immobilière le cas échéant : le patrimoine immobilier net taxable au-delà du seuil légal y est soumis, et un achat à Neuilly fait souvent franchir ce seuil. Les règles sont publiées sur impots.gouv.fr ; un conseil personnalisé relève du notaire ou de l'avocat fiscaliste.
Les démarches et obligations
Le diagnostic de performance énergétique. Obligatoire dans toute annonce de vente ou de location. La loi Climat et Résilience a exclu de la location les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, les classes F puis E suivant selon le calendrier légal. Les immeubles haussmanniens et de l'entre-deux-guerres, majoritaires à Neuilly, sont souvent classés E, F ou G : la rénovation énergétique en copropriété y est un sujet central, car elle passe par un vote en assemblée générale et non par une décision individuelle.
Le plan pluriannuel de travaux. Les copropriétés doivent établir un projet de plan pluriannuel de travaux sur la base d'un diagnostic technique global. Dans un immeuble ancien, c'est le document qui révèle le coût réel des dix prochaines années : il se demande avant l'achat, avec les procès-verbaux d'assemblée générale.
La zone tendue. Neuilly-sur-Seine appartient à l'agglomération parisienne classée en zone tendue. Le locataire bénéficie donc d'un préavis de départ réduit à un mois, et la fixation du loyer entre deux locataires est encadrée par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le plafonnement des loyers par arrêté préfectoral, lui, ne s'applique pas à Neuilly : il ne concerne que les territoires qui l'ont demandé.
L'état des risques. L'état des risques et pollutions est remis obligatoirement. À Neuilly, deux points sont à vérifier : le risque d'inondation par la Seine pour les biens proches des berges et de l'île de la Jatte, avec le plan de prévention applicable, et le retrait-gonflement des argiles. Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, donne l'information parcelle par parcelle gratuitement.
Le réseau des ADIL (anil.org) informe gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs des Hauts-de-Seine.
L'évolution récente et ce qu'elle change
Le repli de 7 % des ventes traduit un marché qui s'est mis en pause plutôt qu'un marché qui baisse. Sur ce segment, les vendeurs ne sont généralement pas contraints par un calendrier : ils retirent leur bien plutôt que de baisser le prix, ce qui réduit le volume sans faire chuter les valeurs.
La conséquence pratique pour un acheteur est qu'il faut chercher la valeur ailleurs que dans une négociation frontale : dans les biens à rénover, dans les étages bas, dans les copropriétés dont le plan pluriannuel de travaux fait peur aux autres candidats. C'est là que se situent les écarts exploitables.
Pour un vendeur, l'homogénéité du marché est une contrainte : avec 4 550 ventes de référence en cinq ans, un prix hors marché se repère immédiatement. Les critères qui justifient réellement une prime sont connus des acheteurs neuilléens : l'étage, l'ascenseur, la lumière, le calme, l'extérieur. Un prix élevé sans ces atouts ne se défend pas. Le taux moyen des crédits à l'habitat, publié chaque mois par la Banque de France, reste la référence à consulter avant tout plan de financement.
