Clichy est le seul marché de cette analyse où le prix moyen est inférieur au prix médian, de 9 € : un marché sans segment de luxe, dont les transactions se concentrent dans une fourchette élevée et resserrée. C'est aussi celui qui a le plus corrigé en volume, avec 24 % de ventes en moins. À 7 537 € le mètre carré aux portes du 17ᵉ arrondissement, la négociation est redevenue réelle. Ce guide part des ventes enregistrées par l'État.
Le marché immobilier de Clichy aujourd'hui
Les données DVF du ministère de l'Économie recensent 4 299 ventes à Clichy sur cinq ans. Le prix médian ressort à 7 537 € le mètre carré, la moyenne à 7 528 €.
Le fait statistique mérite un mot, car il est unique dans cette analyse : la moyenne est légèrement inférieure à la médiane. Partout ailleurs, un segment haut de gamme tire la moyenne au-dessus. À Clichy, il n'existe pas de tel segment : le marché est très homogène, concentré dans une fourchette resserrée, et quelques ventes basses suffisent à ramener la moyenne au niveau de la médiane. Pour un acheteur, cela veut dire deux choses : la médiane est un repère fiable, et il est inutile de chercher une poche bon marché.
Le recul de l'activité est le plus fort de toutes les villes étudiées : 652 ventes sur la dernière année contre 857 la précédente, soit environ 24 % de moins. Sur un marché à 7 537 € le mètre carré, la baisse de la capacité d'emprunt a directement exclu une partie des primo-accédants. La conséquence pratique est favorable à qui dispose d'un financement : les délais de vente se sont nettement allongés, et la négociation est redevenue réelle.
Les quartiers à connaître
Les berges de Seine et les programmes récents qui les bordent forment le segment le plus valorisé, avec des logements aux bonnes performances énergétiques et des charges à vérifier.
Le centre-ville, autour de la mairie, du marché et du boulevard Jean Jaurès, concentre commerces, écoles et services. C'est le secteur le plus pratique au quotidien.
Le Bac d'Asnières, à l'ouest, offre un tissu résidentiel apprécié, plus calme, avec un bâti mêlant immeubles anciens et constructions récentes.
Victor Hugo et l'Entrée de Ville, au sud-est, sont les secteurs les plus proches de Paris et de la ligne 13, ce qui en fait le choix naturel pour qui travaille dans la capitale.
Le secteur de l'ancien hôpital Beaujon a fait l'objet d'une reconversion urbaine d'ampleur, avec des logements récents.
Les abords des grands axes constituent les secteurs les plus accessibles, l'exposition au bruit étant le principal facteur de décote.
Le budget à prévoir selon le type de bien
Les montants ci-dessous découlent du prix médian de 7 537 € le mètre carré issu des données DVF. L'homogénéité du marché rend ces repères particulièrement fiables.
- Studio de 25 m² : environ 188 000 €
- Deux pièces de 45 m² : environ 339 000 €
- Trois pièces de 65 m² : environ 490 000 €
- Quatre pièces de 85 m² : environ 641 000 €
- Cinq pièces de 110 m² : environ 829 000 €
Les maisons sont pratiquement absentes du marché, conséquence de la densité communale.
Ajoutez de 7 à 8 % de frais d'acquisition dans l'ancien, soit plusieurs dizaines de milliers d'euros. Le simulateur des Notaires de France permet le calcul exact.
Les démarches et les conseils pratiques
Utilisez la fenêtre de négociation, mais vérifiez la copropriété. Le recul de 24 % des ventes est une opportunité pour un acheteur financé. Encore faut-il savoir ce que l'on achète. Le parc clichois mêle immeubles anciens de l'époque industrielle, constructions des années 1960 et 1970, et programmes récents : les situations de copropriété sont donc très différentes. Demandez le carnet d'entretien, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, l'état des impayés de charges, les appels de fonds votés et l'existence d'un plan pluriannuel de travaux.
Comparez le coût annuel complet, pas le prix au mètre carré. Puisque le prix varie peu, ce sont les charges, la facture énergétique et la taxe foncière qui font la différence réelle. Dans les programmes récents des berges de Seine, les charges peuvent être élevées ; dans l'ancien, c'est la facture de chauffage et les travaux à venir qui pèsent.
Vérifiez le classement énergétique. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, avant les classes F puis E selon le calendrier de la loi Climat et Résilience. Les aides sont recensées sur le site de l'ADEME et sur France Rénov.
Mesurez l'exposition au bruit. C'est le principal facteur de décote à Clichy. La densité et la proximité des grands axes créent des écarts de confort considérables d'une rue à l'autre, voire d'une orientation à l'autre dans le même immeuble. Visitez à différentes heures, fenêtres ouvertes.
Consultez l'état des risques et le passé industriel des sols. Clichy a été une commune industrielle, et la question de la pollution des sols est réelle sur certaines parcelles reconverties. La Seine expose par ailleurs certains secteurs au risque d'inondation. L'information se vérifie sur le portail Géorisques du ministère de la Transition écologique.
L'évolution du marché et les perspectives
Clichy bénéficie d'une position que rien ne reproduit : contiguïté avec le 17ᵉ arrondissement, desserte par le métro, territoire restreint donc offre non extensible.
Deux points à suivre. Le premier est le retour des primo-accédants : c'est leur exclusion par le coût du crédit qui explique l'essentiel du recul de 24 %, et toute détente sur ce plan se traduirait rapidement par un rebond des volumes. Le second est le vieillissement du parc reconverti des années 2000 : ces copropriétés arrivent progressivement à l'âge des premiers gros travaux, et les appels de fonds votés deviendront un facteur de différenciation entre des biens que le prix au mètre carré ne distingue pas.
