Ancienne capitale médiévale du Béarn, Morlaàs est aujourd’hui la ville principale de la communauté de communes du Nord-Est Béarn, à une dizaine de kilomètres de Pau. Ce guide s’appuie sur les 224 ventes DVF enregistrées en cinq ans, qui situent le prix médian à 2 139 €/m², et sur les indicateurs officiels de loyer d’annonce. Il détaille le budget complet d’un achat, les obligations du vendeur et du bailleur, et ce que la forte hausse récente du nombre de ventes change pour vous. Chaque chiffre cite sa source.
Le marché en chiffres
Les données DVF, publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 224 transactions à Morlaàs sur cinq ans. La médiane s’établit à 2 139 €/m², la moyenne à 2 279 €/m². L’écart entre les deux, 6,5 %, n’est pas négligeable : il révèle une partie de ventes nettement plus chères que la majorité. Pour estimer un bien courant, la médiane est donc le repère à privilégier.
Le nombre de ventes a bondi : 56 sur les douze mois qui s’achèvent fin décembre 2025, contre 32 sur les douze mois précédents, soit 75 % de plus. Sur un marché de 224 ventes en cinq ans, un tel écart d’une année sur l’autre reste sensible à quelques mises en vente groupées ; il traduit néanmoins un regain net d’activité.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique fixe l’indicateur de loyer d’annonce à 13,0 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 10,2 à 16,7 €/m², et à 11,0 €/m² pour une maison, entre 8,7 et 14,0 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ; annonces du troisième trimestre 2025). Ces indicateurs, calculés sur la commune elle-même, reflètent des loyers demandés et non des loyers signés. Le loyer au mètre carré d’un appartement y est plus élevé que celui d’une maison, ce qui est habituel : les appartements sont en moyenne plus petits.
Les secteurs de la commune
Le centre historique s’organise autour de l’église Sainte-Foy, construite vers 1080 sous le vicomte Centulle V, lorsque Morlaàs était la capitale du Béarn. On y trouve des maisons de ville anciennes, proches des commerces et des services, dont la qualité thermique varie beaucoup d’un bien à l’autre. Le centre-bourg réunit aussi, autour de la place de la Hourquie, le collège, des écoles et des installations sportives, et la commune accueille le siège de la communauté de communes du Nord-Est Béarn.
En dehors du centre, les quartiers pavillonnaires plus récents de la périphérie offrent des maisons avec jardin, souvent mieux classées au DPE. Au-delà, les communes rurales de la communauté de communes du Nord-Est Béarn proposent d’autres options, mais leurs prix relèvent de leurs propres données DVF et ne sont pas inclus dans la médiane de Morlaàs.
Le budget complet d’un achat
Sur la base de la médiane de 2 139 €/m², un logement de 60 m² représente environ 128 000 €, un bien de 80 m² environ 171 000 € et une maison de 100 m² environ 214 000 €. Ces montants ne remplacent pas une estimation : ils fixent un ordre de grandeur pour préparer un plan de financement.
Il faut ensuite ajouter les frais d’acquisition, dits frais de notaire, principalement constitués de droits de mutation ; leur montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France. Les taux de crédit immobilier moyens, publiés par la Banque de France, permettent de situer une proposition de prêt. Pour un bien ancien, prévoir un poste de travaux énergétiques est prudent ; France Rénov renseigne gratuitement sur les aides. La taxe foncière, votée par les collectivités, figure sur le dernier avis d’imposition du vendeur, à demander avant l’offre.
Pour mettre en regard achat et location, l’indicateur de loyer d’annonce donne environ 650 € par mois, charges comprises, pour un appartement de 50 m², et environ 990 € pour une maison de 90 m² (Estimations ANIL).
Les démarches et obligations
Le vendeur fournit un dossier de diagnostics techniques, qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions. Ce dernier s’établit à partir de Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, qui permet à chacun de vérifier les risques d’une adresse précise.
Pour un propriétaire bailleur, le DPE est devenu décisif : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Acheter pour louer un logement ancien du centre suppose donc de chiffrer sa rénovation avant l’offre.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Morlaàs sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, réservé aux territoires qui l’ont demandé.
Après la notification de l’avant-contrat, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation légal, avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
La hausse de 75 % du nombre de ventes, de 32 à 56 d’une période de douze mois à l’autre, est l’évolution la plus marquante du marché de Morlaàs. Elle offre davantage de références pour estimer un bien : un vendeur peut appuyer son prix sur des ventes récentes, un acheteur peut contester un prix affiché trop haut en s’appuyant sur les mêmes données.
Ce chiffre porte sur le volume, pas sur les prix : il ne permet pas de conclure à une hausse ou à une baisse des prix au mètre carré. L’écart de 6,5 % entre moyenne et médiane rappelle en outre que les ventes sont plus dispersées qu’à Nay, autre commune béarnaise, où il n’est que de 2,9 % : comparer un bien à des ventes de même type, de même surface et de même époque de construction reste la méthode la plus fiable. Enfin, l’écart entre loyer d’un appartement, 13,0 €/m², et d’une maison, 11,0 €/m², mérite d’être pris en compte par un investisseur qui arbitre entre les deux types de biens.
