Lons, commune limitrophe de Pau dans les Pyrénées-Atlantiques, affiche un prix médian de 2 382 € le mètre carré sur 874 ventes enregistrées en cinq ans (DVF, ministère de l’Économie), et le nombre de ventes a progressé de 52,8 % sur la dernière année. Ce guide présente les chiffres mesurés de la commune, les loyers d’annonce des appartements et des maisons publiés par la carte des loyers, le budget complet d’un achat, les obligations du vendeur et du bailleur, et ce que la hausse des volumes change pour acheter ou vendre.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente enregistrés, recensent 874 ventes assorties d’un prix au mètre carré à Lons sur les cinq dernières années. Le prix médian s’établit à 2 382 €/m² et la moyenne à 2 329 €/m².
La moyenne est ici inférieure de 2,2 % à la médiane. Sur un marché immobilier, c’est souvent l’inverse : quelques ventes très chères tirent la moyenne vers le haut. À Lons, ce sont au contraire des ventes à prix nettement plus bas que la vente type qui pèsent sur la moyenne, tandis que le haut du marché reste resserré. La médiane, qui partage les ventes en deux moitiés égales, reste le repère à retenir.
Sur les douze derniers mois couverts, clos fin décembre 2025, 220 ventes ont été enregistrées contre 144 sur les douze mois précédents, soit une hausse de 52,8 %.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique fournit deux indicateurs mesurés sur la commune elle-même, à partir des annonces du troisième trimestre 2025 : 12,8 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction à 95 % de 10,9 à 15,0 €/m² établi sur 1 354 annonces, et 13,1 €/m² pour une maison, avec un intervalle de 10,2 à 16,8 €/m² établi sur 441 annonces. Source : Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés.
Les secteurs de la commune
Les chiffres DVF de ce guide portent sur l’ensemble de Lons et ne distinguent pas de quartiers. La position de la commune dans l’agglomération explique toutefois l’essentiel de son marché : limitrophe de Pau et membre de la communauté d’agglomération Pau Béarn Pyrénées, Lons se situe à proximité immédiate de la ville-centre, avec une offre qui mêle collectifs et maisons individuelles.
Un détail des indicateurs de loyer mérite l’attention : à Lons, le loyer d’annonce d’une maison au mètre carré (13,1 €/m²) dépasse légèrement celui d’un appartement (12,8 €/m²), alors que les grandes surfaces se louent en général moins cher au mètre carré. Ce seul indicateur ne suffit pas à mesurer la demande, mais il invite à ne pas sous-estimer le loyer d’une maison. Pour comparer deux biens à l’achat, les critères qui expliquent le plus souvent l’écart à la médiane sont l’état du logement, son étiquette énergétique, la présence d’un jardin ou d’un extérieur et la distance aux axes qui mènent au centre de Pau. La carte des ventes de la commune aide à situer les transactions récentes autour du bien visé.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 2 382 €/m², un appartement de 50 m² représente environ 119 000 €, un logement de 70 m² environ 167 000 € et une maison de 100 m² environ 238 000 €, avant frais. Les frais d’acquisition, composés pour l’essentiel de droits de mutation, se calculent avec le simulateur des Notaires de France, qui distingue l’ancien du neuf. Pour le crédit, les taux moyens des crédits à l’habitat publiés chaque mois par la Banque de France donnent un ordre de grandeur, à compléter par le coût de l’assurance emprunteur et de la garantie.
Le budget courant intègre la taxe foncière, dont le taux est voté localement, et, en copropriété, les charges et la cotisation au fonds de travaux. Une maison ancienne mal classée au DPE peut exiger une rénovation énergétique importante : France Rénov informe gratuitement sur les aides disponibles avant de chiffrer les travaux. Pour un projet locatif, les indicateurs de loyer d’annonce situent un appartement de 50 m² autour de 640 € par mois charges comprises et une maison de 90 m² autour de 1 180 € ; ces montants, qui incluent les charges, restent à confronter aux loyers réellement pratiqués à proximité.
Les démarches et obligations
À Lons, les maisons occupent une place notable dans l’offre : la carte des loyers en a retenu 441 annonces, contre 1 354 pour les appartements. Pour une maison hors copropriété, le mesurage loi Carrez ne s’applique pas, mais le dossier de diagnostic technique réunit le DPE, l’état des risques et pollutions établi à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, le constat de risque d’exposition au plomb pour une construction d’avant 1949, le repérage de l’amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 et les états des installations d’électricité et de gaz de plus de quinze ans ; une maison non raccordée au réseau public d’assainissement y ajoute le contrôle de son installation d’assainissement non collectif. L’acquéreur non professionnel dispose de dix jours de rétractation après la signature de l’avant-contrat.
À la location, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Lons sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par plafonnement, fixé par arrêté préfectoral, est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et Service-Public.fr détaille les obligations de chaque partie.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a nettement progressé : 220 sur les douze derniers mois couverts contre 144 sur les douze mois précédents, soit +52,8 %. Pour une commune de 13 606 habitants, ces 220 ventes représentent environ un quart des 874 ventes enregistrées en cinq ans. Les prochaines publications DVF diront si ce niveau d’activité se maintient.
Pour un acheteur, la particularité de Lons, une moyenne de 2 329 €/m² inférieure à la médiane de 2 382 €/m², rappelle qu’une partie des ventes s’est conclue nettement sous le prix type : comparer avec des biens de même nature et de même état évite de prendre ces ventes basses pour la norme, ou de les écarter à tort si le bien visé leur ressemble. Pour un vendeur, la médiane calculée sur cinq ans ne dit pas si les prix montent ou baissent aujourd’hui ; les ventes récentes de biens comparables, dans le même secteur de la commune, en donnent une lecture plus actuelle.
Pour un bailleur, le loyer d’annonce d’une maison (13,1 €/m²), légèrement supérieur à celui d’un appartement (12,8 €/m²), se compare au prix d’achat en retranchant les charges comprises dans ces indicateurs et en anticipant les obligations liées au DPE.
