Montreuil, commune vendéenne de 818 habitants rattachée au Pays de Fontenay-Vendée, se négocie autour de 1 370 € le mètre carré en valeur médiane, d’après 61 ventes DVF sur cinq ans. Ce guide explique ce que disent ces chiffres, le budget complet d’un achat, les loyers d’annonce estimés par la carte des loyers et les obligations qui s’imposent au vendeur comme au bailleur. Chaque chiffre est accompagné de sa source.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 61 ventes à Montreuil sur les cinq dernières années, pour un prix médian de 1 370 €/m² et une moyenne de 1 471 €/m². L’écart de 7,4 % entre les deux signale quelques transactions nettement au-dessus du lot, sans déformer le marché dans son ensemble.
Avec une douzaine de ventes par an (14 la dernière année couverte, 12 l’année précédente, soit +17 %), chaque transaction pèse lourd : une seule vente atypique suffit à déplacer la moyenne. La médiane, qui partage les ventes en deux moitiés égales, est donc le meilleur point de départ pour situer un prix. Les données disponibles s’arrêtent au 13 novembre 2025.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian, une maison de 100 m² revient à environ 137 000 €, et une surface de 80 m² à environ 110 000 € (1 370 € × 80 m² = 109 600 €). À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, droits de mutation et émoluments du notaire, que le simulateur des Notaires de France permet de chiffrer précisément, ainsi que le coût éventuel du crédit : la Banque de France publie chaque mois les taux moyens pratiqués.
Dans une commune où les ventes sont peu nombreuses, comparer le bien visé aux transactions réelles de la carte des ventes vaut mieux qu’un prix au mètre carré appliqué mécaniquement. L’état du bien, la taille du terrain et le classement énergétique font varier le prix bien au-delà de la médiane.
Louer à Montreuil
La carte des loyers du ministère de la Transition écologique estime le loyer d’annonce d’une maison non meublée à 9,6 €/m² charges comprises (intervalle de 7,6 à 12,2 €/m²) et celui d’un appartement à 10,3 €/m² (de 8,3 à 12,8 €/m²) : Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ces indicateurs sont calculés à l’échelle d’une maille plus large que la commune, car les annonces locales sont trop rares (moins de 30 observations) : leur fiabilité pour Montreuil même est faible. Ce sont des loyers d’annonce, non des loyers signés.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Montreuil sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers souvent associé au nom de Montreuil concerne la commune de Seine-Saint-Denis, membre d’Est Ensemble ; c’est un dispositif distinct, qui ne s’applique qu’aux territoires qui l’ont demandé.
Les démarches et obligations
Sur un marché d’une douzaine de ventes par an, où l’écart de 7,4 % entre moyenne et médiane tient à quelques transactions, les diagnostics pèsent directement dans la négociation. Tout vendeur ou bailleur remet un diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Avant de fixer un prix ou de lancer des travaux, France Rénov informe sur les aides à la rénovation énergétique.
L’état des risques et pollutions est obligatoire à la vente comme à la location : il s’établit sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, à partir de l’adresse exacte du bien, et non d’après une idée générale du sud de la Vendée. Les règles d’urbanisme de la parcelle se demandent en mairie de Montreuil. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et Service-Public.fr détaille les règles du bail et de la vente.
