Montaut, village béarnais du Pays de Nay traversé par le gave de Pau, présente un marché de maisons aux prix groupés : 1 806 € le mètre carré en médiane et 1 742 € en moyenne, sur 57 ventes en cinq ans selon les données DVF. Ce guide explique comment lire ces chiffres sur un marché d’une dizaine de ventes par an, quel budget prévoir, ce que coûte la location d’après la carte officielle des loyers d’annonce, les obligations à respecter et ce que signifie la stabilité des volumes.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 57 ventes à Montaut sur les cinq dernières années. Le prix médian ressort à 1 806 € le mètre carré et la moyenne à 1 742 €. La moyenne se situe donc 3,5 % sous la médiane, une configuration inhabituelle : elle signale quelques ventes à bas prix au mètre carré, souvent des biens anciens à rénover, et l’absence de ventes exceptionnelles à des prix très élevés. La médiane est ici le repère le plus pertinent.
Avec une dizaine de ventes par an, le marché est étroit et chaque transaction pèse sur les indicateurs. Pour un bien précis, l’état, la surface du terrain, l’exposition et la performance énergétique comptent plus qu’un prix communal.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique indique pour une maison non meublée un loyer d’annonce de 8,4 € par mètre carré charges comprises, dans un intervalle de prédiction de 6,3 à 11,0 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Cette valeur est estimée à une échelle plus large que la commune. Pour les appartements, l’indicateur de 10,4 € par mètre carré (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) est lui aussi estimé à une échelle plus large et repose sur moins de trente annonces locales : sa fiabilité est faible. Il s’agit de loyers d’annonce du 3e trimestre 2025, pas de loyers signés.
Rapporté au prix médian, le loyer d’annonce d’une maison représente chaque année environ 5,6 % du prix. Ce rendement brut ne déduit ni les charges incluses, ni la taxe foncière, ni la vacance, ni les frais d’acquisition.
Les secteurs de la commune
Montaut s’étend dans la vallée du gave de Pau, qui traverse la commune, au pied des premiers reliefs pyrénéens. Le village ancien regroupe les maisons traditionnelles béarnaises ; des constructions plus récentes se sont implantées autour. La commune jouxte Lestelle-Bétharram et se situe entre Pau et Lourdes.
La présence de cours d’eau rend indispensable la lecture de l’état des risques et pollutions pour chaque adresse : il indique si la parcelle est concernée par un plan de prévention des risques. Pour un projet de construction ou d’extension, le document d’urbanisme se consulte en mairie ou auprès de la communauté de communes du Pays de Nay.
Le chiffre DVF agrège toutes les ventes de la commune ; pour une adresse précise, les ventes enregistrées alentour, visibles sur la carte des ventes, donnent une référence plus fine.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 1 806 € le mètre carré, une maison de 80 m² représente environ 144 000 €, une maison de 100 m² environ 181 000 € et une maison de 120 m² environ 217 000 €. Au prix moyen de 1 742 €, la maison de 100 m² reviendrait à environ 174 000 €. Ces montants s’entendent hors frais d’acquisition.
Les frais d’acquisition regroupent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours ; le simulateur des Notaires de France les calcule selon le prix et l’ancienneté du bien. Il faut ajouter les frais de garantie et de dossier du prêt, l’assurance emprunteur et, pour une maison ancienne, un budget de travaux : isolation, chauffage et toiture pèsent souvent le plus. France Rénov oriente vers les aides à la rénovation énergétique. La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat, et la taxe foncière d’un bien se demande au vendeur.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions, diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans, état relatif à l’amiante si le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997 et, pour les maisons anciennes du village bâties avant 1949, constat de risque d’exposition au plomb. Si la maison n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement, le rapport de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif s’y ajoute. Dans une commune traversée par le gave de Pau, l’état des risques et pollutions mérite une lecture attentive : obligatoire à la vente comme à la location, il se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, et indique si la parcelle est couverte par un plan de prévention des risques. L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat.
Pour un bailleur, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Montaut sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois qui s’achèvent mi-décembre 2025, 11 ventes ont été enregistrées à Montaut, autant que sur les douze mois précédents. Le volume est stable, à un niveau modeste qui correspond à la taille de la commune.
Sur un marché de cette dimension, l’offre disponible à un moment donné est limitée : un acheteur a intérêt à suivre les annonces dans la durée et à élargir sa recherche aux communes voisines du Pays de Nay. Pour un vendeur, les prix groupés autour de la médiane laissent peu de place à un prix affiché nettement au-dessus de 1 806 € le mètre carré, sauf état ou prestations qui le justifient. Pour un bailleur, le DPE devient déterminant, puisque le calendrier de la loi Climat et Résilience conditionne la location des logements les moins performants.
