Lieusaint, commune de Seine-et-Marne desservie par la ligne D du RER, fait partie du territoire de Sénart. Ce guide s’appuie sur les 880 ventes enregistrées par les données DVF du ministère de l’Économie sur les cinq dernières années, avec un prix médian de 3 420 € le mètre carré, et sur la carte des loyers 2025 de l’ANIL. Il présente les secteurs de la commune, chiffre le budget réel d’un achat, rappelle les obligations du vendeur et du bailleur, et explique ce que la baisse du nombre de ventes en 2024 change pour un acquéreur.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 880 ventes à Lieusaint sur les cinq dernières années, jusqu’à fin 2024. Le prix médian s’établit à 3 420 € le mètre carré : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 3 745 €, soit 325 € de plus que la médiane, un écart de 9,5 %.
Cet écart modéré traduit une partie des ventes conclues au-dessus du niveau courant, par exemple de petites surfaces, dont le prix au mètre carré est mécaniquement plus élevé, ou des logements récents. La médiane reste la meilleure référence pour estimer un bien ordinaire.
Le nombre de ventes est passé de 163 en 2023 à 121 en 2024, soit une baisse de 26 %. Ces statistiques regroupent tous les types de biens vendus (appartements, maisons, locaux) : un appartement proche de la gare et une maison de lotissement n’ont pas le même prix au mètre carré.
Côté location, l’indicateur de loyer d’annonce atteint 17,2 € le mètre carré pour un appartement et 15,0 € pour une maison, charges comprises, pour un bien de référence non meublé proposé au troisième trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique). L’intervalle de prédiction va de 15,0 à 19,8 € pour un appartement et de 11,9 à 18,9 € pour une maison ; les deux valeurs sont mesurées sur la commune. Pour un appartement de 45 m², l’indicateur correspond à environ 775 € par mois, charges comprises. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, non des loyers signés.
Les quartiers et les secteurs
Lieusaint appartient au territoire de Sénart, issu de la ville nouvelle du même nom, et à la communauté d’agglomération Grand Paris Sud Seine-Essonne-Sénart. Son paysage immobilier en découle : un bourg ancien entouré de quartiers résidentiels construits pour l’essentiel avec l’urbanisation de Sénart.
Le bourg ancien regroupe des maisons plus anciennes, dont l’intérêt tient au caractère et à l’emplacement, mais dont l’isolation et le DPE sont à examiner avec soin. Les quartiers plus récents associent résidences collectives et lotissements pavillonnaires, avec des logements souvent mieux classés sur le plan énergétique et des charges de copropriété à vérifier.
Le secteur de la gare de Lieusaint-Moissy, sur la ligne D du RER, compte pour ceux qui se rendent chaque jour à Paris ou dans l’Essonne : la distance à pied jusqu’à la gare est un critère à vérifier, pour un achat comme pour une location. Le centre commercial Carré Sénart, implanté sur la commune, concentre commerces et services.
Pour tout achat, la consultation de Géorisques s’impose avant de faire une offre : ce service du ministère de la Transition écologique indique, adresse par adresse, les risques naturels et technologiques connus.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 420 € le mètre carré, un appartement de 45 m² représente environ 154 000 €, un logement de 60 m² environ 205 000 € et une maison de 90 m² environ 308 000 €. Ces montants valent toutes catégories confondues ; un logement neuf ou très récent se situe généralement au-dessus, une maison à rénover en dessous.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire, composés surtout des droits de mutation, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire et les débours ; ils sont réduits pour un logement neuf. Le simulateur des Notaires de France en donne le montant exact pour un prix et un département donnés.
Pour le crédit, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens pratiqués par les banques, utiles pour vérifier qu’une offre de prêt se situe dans la norme et pour choisir la durée d’emprunt.
Dans une maison plus ancienne du bourg, le poste travaux peut peser lourd. France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, informe gratuitement sur les travaux prioritaires et les aides mobilisables : le consulter avant l’offre permet de chiffrer la rénovation et d’ajuster le prix proposé.
La taxe foncière, votée chaque année par les collectivités, et, en résidence, les charges de copropriété complètent le coût de détention : demander au vendeur son dernier avis d’imposition et ses derniers appels de charges permet de les intégrer au budget.
Les démarches et les obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique, qui comprend notamment le DPE et l’état des risques et pollutions. Ce dernier est obligatoire et s’établit à partir de Géorisques, où chacun peut consulter gratuitement les risques connus à une adresse. En copropriété, le règlement, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et les travaux votés se lisent avant la signature de l’avant-contrat. Dans une commune dont une grande partie des quartiers est issue de l’urbanisation de Sénart, l’achat d’un logement de moins de dix ans appelle une vérification de plus : l’acte de vente doit mentionner l’existence ou l’absence de l’assurance dommages-ouvrage et de l’assurance décennale (article L243-2 du Code des assurances). En demander les attestations avant l’avant-contrat évite de découvrir trop tard qu’un désordre n’est pas couvert.
Pour un investissement locatif, le DPE conditionne la mise en location : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Lieusaint sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs. Service-Public.fr détaille les étapes de la vente et le délai de rétractation de l’acquéreur.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées à Lieusaint est passé de 163 en 2023 à 121 en 2024, soit une baisse de 26 %. Rapporté aux 880 ventes des cinq années, soit 176 par an en moyenne, 2024 se situe nettement sous le rythme de la période, et 2023 déjà légèrement en dessous.
Sur un marché de cette taille, quelques dizaines de ventes en moins suffisent à réduire le nombre de références récentes dans chaque secteur : pour estimer un appartement proche de la gare ou une maison de lotissement, il faut parfois s’appuyer sur des ventes plus anciennes, en tenant compte de leur date.
Pour un acquéreur, ce ralentissement peut laisser davantage de temps pour comparer et négocier. Pour un vendeur, un prix fixé à partir de la moyenne de 3 745 € plutôt que de la médiane de 3 420 € risque d’allonger le délai de vente.
La carte des ventes de Lieusaint affiche les transactions DVF une par une : elle permet de repérer où se situent les ventes comparables, du bourg ancien aux quartiers plus récents.
