Ce guide rassemble ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou de louer à Mâcon : les prix mesurés sur 2 805 ventes réelles, les loyers d’annonce publiés par la carte des loyers, le budget complet d’une acquisition et les obligations qui s’appliquent au vendeur comme au bailleur. Les chiffres proviennent des données DVF publiées par le ministère de l’Économie, arrêtées au 31 décembre 2024 pour la commune, et des estimations de l’ANIL. Chaque section indique d’où vient le chiffre, pour que vous puissiez le vérifier ou le recalculer sur votre propre projet.
Le marché en chiffres
Sur les cinq dernières années de données DVF, 2 805 ventes ont été enregistrées à Mâcon. Le prix médian atteint 1 659 € par mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne, à 1 971 €, la dépasse de 18,8 %. Cet écart signale une distribution étirée vers le haut : une partie des ventes, plus chères, pèse sur la moyenne sans représenter le bien le plus courant. Pour situer une annonce, la médiane est donc le meilleur point de départ, et l’écart entre les deux chiffres rappelle que l’état du bien, sa surface et sa situation déplacent fortement le prix d’une adresse à l’autre.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne pour Mâcon un indicateur de 10,7 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé et de 9,2 €/m² pour une maison, mesurés sur les annonces de la commune au troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Les intervalles de prédiction, de 8,3 à 13,8 €/m² pour un appartement et de 7,2 à 11,8 €/m² pour une maison, montrent l’amplitude possible selon le logement. Il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers signés : un indicateur, et non la moyenne des baux en cours.
Les quartiers ou secteurs
Le prix d’un bien mâconnais dépend d’abord de son secteur. Le centre ancien, autour des quais de la Saône et du Vieux Saint-Vincent, concentre des immeubles anciens où dominent les appartements ; la qualité de la rénovation et l’étiquette énergétique y expliquent une grande partie des écarts de prix. En s’éloignant du fleuve, la ville laisse place à des ensembles collectifs plus récents, puis à des quartiers pavillonnaires.
Le territoire comprend aussi les communes associées de Loché, Saint-Jean-le-Priche et Sennecé-lès-Mâcon, rattachées à Mâcon en 1972. Elles gardent un caractère plus résidentiel, avec davantage de maisons individuelles. Loché accueille la gare de Mâcon-Loché-TGV, un atout pour les actifs qui voyagent en train à grande vitesse, tandis que la gare de Mâcon-Ville dessert le centre.
Les chiffres de ce guide portent sur l’ensemble de la commune. Pour une adresse précise, la carte des ventes permet de consulter les transactions voisines, avec leur date, leur surface et leur prix. Comparer un bien avec les ventes de sa rue ou de son îlot reste plus parlant que le chiffre communal.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 1 659 €/m², un appartement de 50 m² représente environ 83 000 €, un logement de 70 m² environ 116 000 € et une maison de 90 m² environ 149 000 €. Ces montants sont des ordres de grandeur calculés sur la médiane de la commune : un bien rénové ou très bien situé se négocie au-dessus, un bien à rénover en dessous.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, dits frais de notaire, composés surtout des droits de mutation reversés à l’État et aux collectivités ; ils sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf et se calculent précisément avec le simulateur des Notaires de France. Il faut aussi prévoir, selon le bien, les frais de garantie du prêt, la taxe foncière, les charges de copropriété et, dans l’ancien, le coût d’éventuels travaux de rénovation énergétique. France Rénov informe gratuitement sur les aides mobilisables.
Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers, un repère utile avant de solliciter les banques. Comparer le coût d’achat au loyer d’annonce aide aussi à trancher : à 10,7 €/m², un appartement de 50 m² se loue autour de 535 € par mois, charges comprises, selon l’indicateur de la carte des loyers (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin).
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE), et l’état des risques et pollutions, obligatoire pour toute vente et toute location. Cet état se prépare sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique : à Mâcon, la proximité de la Saône rend cette vérification particulièrement utile pour les biens proches du fleuve. En copropriété, la surface privative dite loi Carrez figure dans la promesse de vente.
Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours. L’acte authentique est ensuite signé chez le notaire, qui vérifie la situation juridique du bien et collecte les droits pour le compte de l’État.
Pour louer, le DPE est décisif : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Mâcon sur Service-Public.fr. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur ces règles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le rythme des ventes a ralenti : 468 transactions ont été enregistrées sur les douze mois qui s’achèvent le 31 décembre 2024, contre 561 sur les douze mois précédents, soit un recul de 16,6 %. Moins de ventes signifie en général des délais plus longs et davantage de place pour la négociation, surtout pour les biens dont le DPE annonce des travaux.
Les données DVF de la commune s’arrêtent à fin 2024 : elles décrivent des ventes déjà conclues, avec le décalage propre aux publications officielles. Pour juger de la situation actuelle, il est utile de les rapprocher des annonces en ligne et des loyers d’annonce du troisième trimestre 2025. Un vendeur a intérêt à fixer son prix à partir des ventes réelles de son secteur plutôt que des prix affichés ; un acheteur peut s’appuyer sur la médiane de 1 659 €/m² et sur les ventes voisines pour argumenter une offre.
Pour un investisseur, le rapport entre un prix médian modéré et un loyer d’annonce de 10,7 €/m² pour un appartement mérite un calcul complet, charges, taxe foncière, vacance locative et travaux compris, avant toute décision.
