Le 2e arrondissement de Lyon réunit la Presqu’île historique, de Bellecour à Ainay, et la Confluence, quartier contemporain bâti sur d’anciennes emprises industrielles et portuaires. Ce guide s’appuie sur le prix médian de 5 872 € le mètre carré tiré des 2 366 ventes enregistrées par les données DVF, sur l’indicateur officiel de loyer d’annonce et sur les règles propres à Lyon, en zone tendue et soumise à l’encadrement des loyers. Il présente les secteurs de l’arrondissement, le budget complet d’un achat, les obligations du vendeur et du bailleur, et ce que change le recul des ventes observé en 2024.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 2 366 ventes dans le 2e arrondissement sur la période couverte, arrêtée fin décembre 2024. Le prix médian s’établit à 5 872 € le mètre carré : la moitié des biens s’est vendue moins cher, l’autre moitié plus cher. La moyenne atteint 6 188 €, soit 5,4 % de plus que la médiane.
Cet écart limité traduit un marché d’appartements aux prix assez homogènes. Les grands appartements des quais ou des abords de Bellecour, vendus plus cher au mètre carré, relèvent un peu la moyenne sans la déformer. Pour un appartement courant, la médiane reste le bon repère.
Appliquée à des surfaces types, elle donne les ordres de grandeur suivants, hors frais d’acquisition :
- 50 m² : environ 294 000 € ;
- 70 m² : environ 411 000 € ;
- 100 m² : environ 587 000 €.
Ces montants ne tiennent compte ni de l’étage, ni de la vue sur la Saône ou le Rhône, ni de la présence d’un ascenseur, ni de l’état de l’immeuble, qui font varier sensiblement le prix entre un appartement ancien de la Presqu’île et un logement récent de la Confluence. La carte des ventes de l’arrondissement permet de comparer avec les transactions réellement conclues dans la même rue.
Les quartiers et secteurs
Cordeliers et rue de la République. Au nord de l’arrondissement, la rue de la République, percée sous le Second Empire, est bordée d’immeubles de rapport en pierre aux façades ordonnancées. Les appartements y sont vastes, mais les commerces en rez-de-chaussée et l’affluence piétonne rendent certaines adresses animées jusqu’au soir.
Bellecour et Ainay. Autour de la place Bellecour, puis en descendant vers Ainay, les rues deviennent plus résidentielles. Ainay, groupé autour de la basilique Saint-Martin-d’Ainay, concentre des immeubles bourgeois, des cours intérieures et des commerces de proximité.
Perrache et Sainte-Blandine. La gare de Perrache et son centre d’échanges forment une coupure dans la Presqu’île. Au sud, Sainte-Blandine offre un bâti ancien plus simple, au contact des nouveaux quartiers de la Confluence.
La Confluence. Immeubles contemporains, bureaux, pôle commercial et promenades le long de la Saône : le quartier s’est construit par tranches depuis les années 2000, jusqu’au musée des Confluences. On y trouve surtout des logements récents, généralement mieux classés au diagnostic de performance énergétique que le bâti ancien du nord.
Pour se déplacer, la ligne A du métro traverse l’arrondissement, avec les stations Cordeliers, Bellecour, Ampère – Victor Hugo et Perrache, et croise la ligne D à Bellecour. Les tramways T1 et T2 desservent la Confluence depuis Perrache. En voiture, le stationnement en surface est rare sur la Presqu’île.
Le budget complet d’un achat
Au prix de vente s’ajoutent les frais d’acquisition, dits frais de notaire, composés surtout des droits de mutation et des émoluments du notaire. Ils sont nettement plus faibles dans le neuf que dans l’ancien, ce qui compte à la Confluence. À Lyon, la part départementale des droits de mutation revient à la Métropole de Lyon, qui exerce les compétences d’un département. Pour un appartement de 70 m² à environ 411 000 €, le simulateur des Notaires de France donne le montant exact de ces frais.
À ce niveau de prix, l’assurance emprunteur et la garantie du prêt, caution ou hypothèque, pèsent lourd dans le coût du crédit. La loi Lemoine permet de changer d’assurance à tout moment, et la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers, utiles pour situer une offre.
Dans les immeubles de pierre de la Presqu’île, le budget doit intégrer les travaux de copropriété : ravalements, toitures et cages d’escalier y reviennent périodiquement. Les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le montant des charges renseignent sur ce qui a été voté et sur ce qui se prépare. À la Confluence, la date d’achèvement d’un logement récent détermine les garanties encore en cours, et les charges peuvent inclure des équipements collectifs coûteux à entretenir. Pour un appartement ancien classé E, F ou G, le chiffrage de la rénovation doit précéder l’offre : France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, oriente gratuitement vers les aides mobilisables.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions et, selon l’âge du bien, constats amiante et plomb, états des installations d’électricité et de gaz. Dans les immeubles de la Presqu’île construits avant 1949, le constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire. Entre Rhône et Saône, l’état des risques mérite une lecture attentive, notamment pour le risque d’inondation : Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, indique la situation adresse par adresse. À la Confluence, bâtie sur d’anciens sites industriels, il est utile de s’informer aussi sur l’historique des terrains. Une fois l’avant-contrat signé, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Pour le bailleur, les règles lyonnaises s’additionnent. Lyon est en zone tendue (décret n° 2013-392) : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois, et le loyer fixé lors d’un changement de locataire est encadré. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral s’applique en outre à Lyon depuis le 1er novembre 2021 : le loyer de base ne peut dépasser un loyer de référence majoré, fixé selon le secteur, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du logement. Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. La location meublée de courte durée suppose une déclaration en mairie et, pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze derniers mois couverts par les données, jusqu’à fin décembre 2024, 473 ventes ont été enregistrées dans le 2e arrondissement, contre 505 sur les douze mois précédents, soit un recul de 6,3 %. Cette baisse porte sur le nombre de transactions ; elle ne dit pas, à elle seule, dans quel sens les prix ont évolué. Elle renforce surtout la position de l’acheteur face aux biens qui présentent des défauts : diagnostic énergétique médiocre, travaux de copropriété à venir ou absence d’ascenseur dans un immeuble ancien.
Côté location, l’indicateur de loyer d’annonce s’établit à 17,6 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, mesuré sur l’arrondissement à partir des annonces du 3e trimestre 2025, avec un intervalle de prédiction à 95 % de 12,9 à 24,0 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ; carte des loyers du ministère de la Transition écologique). L’indicateur des maisons, estimé à une échelle plus large que l’arrondissement faute d’annonces locales suffisantes, n’est pas retenu ici.
Rapprochés du prix médian, ces loyers donnent un rendement brut indicatif : 17,6 € par mois et par mètre carré, soit 211,2 € par an, rapportés à 5 872 €, correspondent à environ 3,6 %. Ce calcul compare un loyer d’annonce à un prix de vente réel ; il ne tient compte ni de l’encadrement des loyers, qui peut imposer un loyer inférieur à celui des annonces, ni des charges, de la taxe foncière ou de la vacance locative.
Les données DVF sont publiées avec plusieurs mois de décalage. Entre un appartement ancien d’Ainay et un logement récent de la Confluence, l’estimation en ligne et la carte des ventes permettent d’affiner à partir des transactions voisines.
