Le 1er arrondissement réunit sur un petit territoire le nord de la Presqu’île et les Pentes de la Croix-Rousse. Le mètre carré s’y négocie autour de 5 502 € en valeur médiane, d’après les 2 401 ventes relevées par les données DVF, au 4e rang des neuf arrondissements de Lyon. Ce guide replace ces chiffres dans leur contexte, présente les secteurs, convertit la médiane en budget selon la surface, donne l’indicateur de loyer d’annonce 2025 et liste les vérifications propres à ce bâti ancien : copropriétés, absence d’ascenseur, surfaces redécoupées, patrimoine protégé et règles de location.
Le marché en chiffres
Dans le 1er arrondissement de Lyon, le prix médian au mètre carré s’établit à 5 502 € et la moyenne à 5 709 €, sur 2 401 ventes enregistrées dans la base DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente. Les données disponibles couvrent les ventes de juillet 2020 à décembre 2024 ; elles comprennent des appartements, des locaux d’activité et seulement 7 maisons.
La moyenne dépasse la médiane de 207 €, soit 3,8 %. Quelques ventes nettement au-dessus du lot, grands appartements rénovés ou biens rares, tirent la moyenne vers le haut sans déformer l’ensemble. Pour estimer un logement ordinaire, la médiane reste le repère le plus sûr.
Dans la hiérarchie lyonnaise, le 1er occupe le 4e rang sur 9, derrière le 6e, le 2e et le 4e, et devant le 3e. Sa médiane dépasse de 536 €, soit 10,8 %, celle de la ville, qui s’établit à 4 966 € sur les mêmes données.
Le volume se tasse légèrement : 429 ventes en 2024 contre 450 en 2023, soit 21 de moins et un recul de 4,7 %.
Pour la location, la carte des loyers donne un indicateur de loyer d’annonce de 17,1 € le mètre carré pour un appartement, charges comprises, pour un logement de référence non meublé proposé au troisième trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique). L’intervalle de prédiction à 95 % va de 12,7 à 23,0 €, et l’indicateur est mesuré sur l’arrondissement lui-même, à partir de 7 396 annonces. Il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers signés. Rapproché du prix médian, il donne un rapport brut indicatif d’environ 3,7 % par an, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité : un repère de comparaison, pas un calcul de rentabilité.
Les quartiers ou secteurs
Avec 28 717 habitants, le 1er est le moins peuplé des neuf arrondissements de Lyon. Il se lit en trois secteurs.
Terreaux et Hôtel de Ville. Le bas de l’arrondissement, entre la place des Terreaux et l’Opéra, mêle immeubles du XIXe siècle, commerces en rez-de-chaussée et bâtiments plus anciens. C’est le secteur le plus central, desservi par la station Hôtel de Ville – Louis Pradel, sur les lignes A et C du métro. Les logements y sont recherchés pour la proximité de tout, moins pour le calme.
Les Pentes de la Croix-Rousse. Entre les Terreaux et le boulevard de la Croix-Rousse, les rues montent en lacets et en escaliers, la montée de la Grande-Côte en tête. Les immeubles canuts, élevés au XIXe siècle pour accueillir les métiers à tisser la soie, y dominent : plafonds hauts, grandes baies, appartements parfois traversants. Les traboules, passages qui traversent les cours d’une rue à l’autre, relient encore une partie des immeubles. La ligne C du métro, à crémaillère sur sa section en pente, relie le bas des Pentes au plateau. Le jardin des Plantes et les vestiges de l’amphithéâtre des Trois Gaules ménagent un peu de verdure dans un tissu très dense.
Saint-Vincent et les quais de Saône. Plus résidentiel, ce secteur du nord-ouest de l’arrondissement fait face à la colline de Fourvière. Les étages élevés y profitent de vues dégagées sur la rivière ; les rez-de-chaussée sur rue étroite sont plus sombres.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de l’arrondissement, 25 m² représentent environ 138 000 €, 45 m² environ 248 000 €, 65 m² environ 358 000 € et 85 m² environ 468 000 €. Ce sont des repères médians, hors frais d’acquisition : un appartement canut rénové, lumineux, en étage élevé avec ascenseur a toutes les chances de se situer au-dessus ; un logement sur cour, en rez-de-chaussée ou à rénover, plutôt en dessous. Les maisons sont trop rares pour fournir un repère.
S’ajoutent les frais d’acquisition, appelés frais de notaire, composés surtout de droits et taxes reversés à l’État et aux collectivités ; le simulateur des Notaires de France les calcule selon le prix et le type de bien. Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers : sur 248 000 €, quelques dixièmes de point représentent plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
Dans des immeubles souvent anciens, demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le montant des charges : les votes de ravalement, de reprise de toiture ou de mise aux normes des parties communes pèsent lourd. Grandes fenêtres anciennes et volumes importants compliquent aussi le chauffage ; si le DPE appelle une rénovation, France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, oriente gratuitement vers les aides disponibles.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions et, selon l’âge du bien, diagnostics plomb, amiante, électricité et gaz. L’état des risques et pollutions s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, à consulter notamment pour un bien proche des quais.
Les grands volumes canuts ont souvent été divisés ou dotés d’une mezzanine. Vérifiez que ces aménagements ont été autorisés par la copropriété et mesurez la surface réellement utilisable, qui peut différer de l’impression donnée par la hauteur sous plafond. Dans un secteur aussi riche en monuments, des travaux sur façade ou menuiseries extérieures peuvent requérir l’avis de l’architecte des Bâtiments de France : renseignez-vous auprès du service d’urbanisme avant de chiffrer un projet.
Pour un bailleur, trois règles s’imposent. Le 1er est en zone tendue : le préavis du locataire y est réduit à un mois et la fixation du loyer entre deux locataires est encadrée (article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2013-392). L’encadrement des loyers s’applique à Lyon depuis le 1er novembre 2021, avec des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral ; ils s’expriment hors charges et ne se comparent donc pas directement à l’indicateur d’annonce cité plus haut. Enfin, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; ceux classés F suivront en 2028, puis ceux classés E en 2034.
La location meublée de courte durée suppose une déclaration en mairie et, pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage dont les conditions se vérifient auprès de la Ville de Lyon. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le recul de 4,7 % du nombre de ventes entre 2023 et 2024 reste modeste, et la médiane demeure nettement au-dessus de celle de la ville. Ces chiffres décrivent un volume, pas une évolution des prix : ils ne permettent pas de dire si le mètre carré a monté ou baissé.
La rareté des logements dans un centre historique protégé soutient traditionnellement la demande, mais le coût de rénovation énergétique des logements mal classés peut peser sur leur valeur, surtout pour un projet locatif. Les données DVF s’arrêtent à fin 2024 et l’indicateur de loyer porte sur le troisième trimestre 2025 : pour une décision, la comparaison avec les ventes récentes de la même rue et l’avis d’un professionnel qui a visité le bien restent les meilleurs repères.
