Gelos offre un marché de taille modeste, aux portes de Pau, où chaque vente compte dans les statistiques. Ce guide réunit ce que disent les chiffres publics : les 241 ventes enregistrées sur cinq ans par les données DVF, avec une médiane de 2 148 €/m², les indicateurs de loyer 2025 de la carte des loyers, le budget complet d’un achat et les vérifications à mener dans une commune riveraine du gave de Pau. Il indique aussi les limites de ces chiffres, pour ne pas en tirer plus qu’ils ne disent.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières) recensent les ventes immobilières enregistrées par l’administration fiscale et publiées en données ouvertes par le ministère de l’Économie. À Gelos, elles comptent 241 ventes sur les cinq dernières années, avec des données arrêtées fin décembre 2025. Le prix médian ressort à 2 148 € du mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 2 190 €, soit seulement 2,0 % de plus que la médiane.
Un écart aussi faible traduit un marché homogène : il n’y a pas, dans ces ventes, de groupe de transactions très chères qui tirerait la moyenne vers le haut. Les différences de prix entre deux biens tiennent alors surtout à leurs caractéristiques propres : surface du terrain, état, année de construction, classe énergétique. Avec 241 ventes en cinq ans, l’échantillon reste toutefois limité : la médiane donne un ordre de grandeur solide, mais la comparaison avec des ventes précises, sur la carte des ventes de Gelos, est indispensable pour juger un prix.
Côté location, la carte des loyers 2025 donne pour Gelos un loyer d’annonce de 11,9 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction à 95 % compris entre 9,8 et 14,3 €. Cet indicateur est mesuré sur la commune elle-même. Pour une maison, l’indicateur est de 10,7 €/m², dans un intervalle de 8,2 à 13,9 € ; il est estimé à l’échelle d’une maille regroupant plusieurs communes, et non sur Gelos seule. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du troisième trimestre 2025). Appliqués à des surfaces types, ces indicateurs donnent environ 595 € par mois pour un appartement de 50 m² et 963 € pour une maison de 90 m², charges comprises. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés.
Les secteurs de la commune
Gelos s’étend au sud de Pau, sur la rive gauche du gave de Pau. Le cœur de la commune est marqué par le domaine du haras national, propriété publique dont le château date de 1784 : les façades et les toitures du château avaient été inscrites aux monuments historiques en 1979, et le haras l’est en totalité, parties bâties et non bâties, depuis 2011. Cette présence façonne le paysage du centre, avec son parc et ses bâtiments d’écurie.
Autour du bourg, l’habitat est dominé par les maisons individuelles, anciennes près du centre et plus récentes dans les lotissements, avec quelques petits immeubles collectifs. La partie basse, proche du gave, et les pentes qui s’élèvent vers le sud ne présentent pas les mêmes caractéristiques : exposition, vue, accès, et surtout situation face aux aléas liés à la rivière. Pour un bien proche du gave, la vérification sur Géorisques est un préalable.
La proximité immédiate de Pau, dont Gelos partage l’intercommunalité, place la commune dans le bassin d’emploi de l’agglomération, avec un parc où les maisons dominent les ventes. Le prix d’un bien dépend alors autant de sa surface habitable que de celle de la parcelle et de son état énergétique.
Le budget complet d’un achat
La médiane de 2 148 €/m² permet de fixer un premier ordre de grandeur. Au prix médian, un appartement de 50 m² représente environ 107 000 €, un logement de 70 m² environ 150 000 € et une maison de 100 m² environ 215 000 €. Ces montants correspondent au prix du bien seul, hors frais.
S’y ajoutent les frais d’acquisition : droits de mutation perçus par le département des Pyrénées-Atlantiques et la commune, émoluments et débours du notaire. Leur montant exact dépend du prix et de la nature du bien, ancien ou neuf ; le simulateur des Notaires de France permet de le calculer avant de faire une offre. En cas de crédit, il faut prévoir les frais de garantie, l’assurance emprunteur et d’éventuels frais de dossier. Les taux moyens des crédits immobiliers publiés chaque mois par la Banque de France fournissent un point de comparaison avant de solliciter les banques.
Pour une maison ancienne, le poste travaux compte souvent autant que la négociation : isolation de la toiture, remplacement du chauffage, menuiseries. Le réseau France Rénov informe gratuitement sur les aides à la rénovation énergétique. La taxe foncière dépend des taux votés par les collectivités : le dernier avis d’imposition du vendeur en donne le montant réel. Pour un bien en copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales renseignent sur les charges et les travaux votés.
Les démarches et les obligations
Le vendeur doit remettre un dossier de diagnostic technique comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions. Ce dernier, obligatoire, indique si l’adresse est concernée par un plan de prévention des risques, par le zonage sismique ou par d’autres aléas recensés ; il s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, consultable par chacun adresse par adresse.
Pour une maison de Gelos comme pour tout logement, après la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation). La condition suspensive d’obtention du prêt protège l’acheteur si son financement est refusé.
Pour un bailleur, le DPE conditionne la mise en location : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Gelos sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées à Gelos est passé de 45 en 2024 à 71 en 2025, soit une hausse de 57,8 %. Sur des volumes aussi réduits, le pourcentage doit être lu avec prudence : quelques ventes de plus ou de moins suffisent à le faire varier fortement, et une opération groupée peut peser lourd. Il indique néanmoins une activité plus soutenue en 2025, et donc davantage de ventes récentes pour servir de références.
Le volume des transactions mesure l’activité, pas l’évolution des prix. La médiane de 2 148 €/m² couvre cinq années de ventes et lisse les variations annuelles. Les données DVF sont publiées avec un décalage : les ventes signées en 2026 n’y figurent pas encore. Pour évaluer un bien à Gelos, le plus fiable reste de s’appuyer sur les ventes récentes de biens comparables, dans le même secteur de la commune, en tenant compte de l’état du logement et de sa classe énergétique.
