Ce guide réunit les repères utiles pour acheter ou louer à Choisy-le-Roi, commune du Val-de-Marne desservie par le RER C et le tram T9 : un prix médian de 3 862 € le mètre carré mesuré sur 2 444 ventes DVF, un loyer d’annonce de 20,2 € le mètre carré pour un appartement, le budget complet d’une acquisition et les règles de la zone tendue qui s’appliquent aux baux. Il explique aussi ce que change le recul de 11,9 % du nombre de ventes sur la dernière année connue.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par la Direction générale des finances publiques, recensent 2 444 ventes à Choisy-le-Roi sur cinq ans, jusqu’à la fin de 2024. Le prix médian s’établit à 3 862 € le mètre carré : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 4 159 €, soit 7,7 % de plus.
Cet écart modéré décrit un marché assez régulier. Les ventes se concentrent autour du prix courant, et seules quelques transactions plus chères relèvent la moyenne. Pour situer un bien, la médiane reste le meilleur point de départ, à corriger selon l’étage, l’état de l’immeuble, la présence d’un extérieur, la performance énergétique et la distance aux gares.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne, pour un appartement non meublé, un indicateur de loyer d’annonce de 20,2 € le mètre carré, charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 16,6 à 24,7 €. Ce chiffre est mesuré sur la commune : un appartement de 50 m² ressort autour de 1 010 € par mois. Pour une maison, l’indicateur de 20,2 € le mètre carré (intervalle de 13,2 à 31,0 €) est estimé à l’échelle d’un territoire plus large que la commune, car les annonces de maisons à Choisy-le-Roi sont trop peu nombreuses : il donne un ordre de grandeur plutôt qu’un prix précis. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Il s’agit de loyers d’annonce du 3e trimestre 2025, et non de loyers effectivement signés.
Les quartiers et secteurs
La Seine traverse Choisy-le-Roi et partage la commune entre ses deux rives. La gare du RER C et le tracé du tram T9, qui relie Paris à Orly en traversant plusieurs communes du Val-de-Marne, structurent l’accès aux transports : un logement situé à distance de marche de l’un ou de l’autre répond à une demande importante de ménages qui travaillent à Paris ou autour d’Orly.
Le marché est dominé par les appartements, ce que confirme la rareté des annonces de maisons relevée par la carte des loyers. Dans l’habitat collectif, l’époque de construction, l’état des parties communes et le niveau des charges pèsent autant que l’adresse. Les secteurs pavillonnaires, moins nombreux, offrent des biens plus rares, dont le prix au mètre carré se compare difficilement à celui d’un appartement.
Choisy-le-Roi appartient à l’établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre et à la métropole du Grand Paris. Pour comparer les secteurs entre eux, la carte des ventes montre les prix réellement payés, adresse par adresse, plutôt que les prix demandés dans les annonces.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 862 € le mètre carré, un deux-pièces de 40 m² représente environ 154 000 €, un logement de 65 m² environ 251 000 € et un bien de 85 m² environ 328 000 €. Calculé sur la moyenne de 4 159 €, le même logement de 65 m² atteindrait environ 270 000 € : l’écart de 19 000 € reste limité, conséquence d’un marché assez homogène.
Pour un deux-pièces de 40 m² autour de 154 000 €, les frais d’acquisition, essentiellement des droits de mutation et la rémunération du notaire, s’ajoutent au prix ; leur montant, différent dans l’ancien et dans le neuf, se calcule avec le simulateur des Notaires de France. Dans une ville où les appartements dominent l’offre, la lecture des documents de copropriété remis avant la signature (charges annuelles, fonds de travaux, travaux votés en assemblée générale) compte autant que le prix. La taxe foncière, dont le taux est voté localement, la garantie du prêt, l’assurance emprunteur et les taux des crédits à l’habitat, publiés chaque mois par la Banque de France, complètent le calcul.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions et, selon l’âge et la situation du logement, diagnostics plomb, amiante, électricité et gaz. L’état des risques se prépare sur Géorisques, service du ministère de la Transition écologique ; pour un bien proche de la Seine, il indique si l’adresse se situe dans une zone exposée aux crues. En copropriété, la surface privative dite loi Carrez figure dans l’avant-contrat.
L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification de l’avant-contrat signé : il laisse le temps de relire les procès-verbaux d’assemblée générale, déterminants dans une commune où l’habitat collectif domine.
Choisy-le-Roi fait partie de l’agglomération parisienne classée en zone tendue par le décret n° 2013-392. Le préavis du locataire d’un logement vide y est réduit à un mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), et la hausse du loyer lors d’un changement de locataire y est encadrée par un décret renouvelé chaque année. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
Pour un bailleur, le DPE conditionne la location : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. France Rénov informe sur les aides à la rénovation énergétique. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze derniers mois connus, jusqu’à fin 2024, 401 ventes ont été enregistrées à Choisy-le-Roi, contre 455 sur les douze mois précédents : le nombre de transactions a reculé de 11,9 %. Ce repli ne dit pas à lui seul dans quel sens évoluent les prix, mais il indique un marché où les acheteurs disposent de plus de temps pour comparer, et où les ventes récentes du même secteur pèsent davantage dans la négociation.
Les données DVF sont publiées avec un décalage de plusieurs mois : les ventes signées depuis le début de 2025 n’entrent pas dans ces calculs. Pour un projet en 2026, il est utile de croiser ces chiffres avec les annonces en cours et les taux de crédit du moment. Pour un investisseur, l’indicateur de 20,2 € le mètre carré pour un appartement décrit des loyers demandés, pas des loyers obtenus ; en zone tendue, le loyer fixé au changement de locataire doit en outre respecter les règles d’évolution applicables.
