Ce guide réunit les repères utiles pour acheter ou louer à Chenôve, commune de Dijon Métropole reliée au centre de Dijon par le tram T2 : le prix médian de 1 503 € le mètre carré mesuré sur 935 ventes DVF, l’écart de 27,7 % avec la moyenne et ce qu’il révèle, un indicateur de loyer d’annonce de 13,1 € le mètre carré pour un appartement, le budget d’un achat selon la surface, les obligations du vendeur et du bailleur, et le recul de 19,7 % du nombre de ventes sur la dernière année mesurée.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 935 ventes à Chenôve sur les cinq dernières années pour lesquelles un prix au mètre carré peut être calculé. Le prix médian s’établit à 1 503 € : la moitié des biens se sont vendus moins cher, l’autre moitié plus cher. La moyenne atteint 1 920 €, soit 27,7 % de plus que la médiane.
Un tel écart est élevé. Il signifie que les prix sont très dispersés : une part importante des ventes se conclut à un niveau modéré, tandis qu’un ensemble de biens plus chers — maisons, logements récents ou rénovés — tire nettement la moyenne vers le haut. Dans ce contexte, ni la moyenne ni la médiane ne suffisent à estimer un bien précis : il faut d’abord savoir à quel segment il appartient.
Les données DVF enregistrent les prix réellement signés chez le notaire, et non les prix affichés dans les annonces. À Chenôve plus qu’ailleurs, comparer un bien avec des ventes de même nature, dans le même secteur, est indispensable pour juger un prix demandé.
Les quartiers ou secteurs
Chenôve s’étend au sud de Dijon, entre la plaine et le coteau qui borde la commune à l’ouest. Cette position explique en partie la diversité de son parc de logements, et donc la dispersion des prix.
Le quartier du Mail regroupe un vaste ensemble d’habitat collectif. Des secteurs pavillonnaires accueillent, eux, l’essentiel des maisons de la commune. Cette coexistence d’appartements en immeubles collectifs et de maisons individuelles contribue à expliquer l’écart de 27,7 % entre moyenne et médiane : des marchés très différents sont réunis dans les mêmes chiffres.
La desserte par le tram T2, ouverte en décembre 2012, relie Chenôve au centre de Dijon sans correspondance. Un logement situé à distance de marche d’une station est en général plus recherché, en location comme à l’achat. Avant de faire une offre, le plus utile reste de rapprocher le prix demandé des ventes DVF récentes de la rue ou de la résidence, plutôt que de la seule médiane communale.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 1 503 € le mètre carré, un appartement de 60 m² représente environ 90 000 € et un logement de 80 m² environ 120 000 €, avant frais ; une maison de 100 m² au même niveau représenterait environ 150 000 €. Compte tenu de l’écart entre moyenne et médiane, ces montants sont des planchers indicatifs plus que des estimations : une maison ou un logement récent se situera souvent nettement au-dessus.
Au prix s’ajoutent les frais d’acquisition : droits de mutation perçus par le département de la Côte-d’Or et par la commune, émoluments et débours du notaire, dont le montant se calcule avec le simulateur des Notaires de France. Avec un prix d’achat modéré, les dépenses annuelles représentent une part plus importante du coût total : taxe foncière votée chaque année par les collectivités et, dans les immeubles collectifs, charges de copropriété et appels de fonds pour travaux, que les procès-verbaux des dernières assemblées générales permettent d’anticiper.
Dans un immeuble ancien, le coût d’une rénovation énergétique peut peser lourd au regard d’un prix d’achat modéré. Le DPE en donne une première mesure et France Rénov informe sur les aides mobilisables. Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat.
Pour un projet locatif, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé s’établit à 13,1 € par mètre carré charges comprises, soit un ordre de grandeur de 655 € par mois pour 50 m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Rapporté au prix médian de 1 503 € le mètre carré, ce niveau de loyer donne un premier ordre de grandeur de rentabilité brute, qu’il faut ensuite corriger des charges non récupérables, de la vacance et des travaux.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques établi à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, et, selon l’âge du bien et de ses installations, diagnostics amiante, plomb, électricité et gaz. Dans un immeuble collectif en copropriété, s’y ajoutent les documents sur l’organisation de l’immeuble et sa situation financière, à examiner avec attention : quand le prix d’achat est bas, un appel de fonds pour travaux peut représenter une part importante de la valeur du logement.
Pour louer, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Dans une commune où une partie du parc date de plusieurs décennies, ce calendrier doit être intégré à tout projet d’investissement locatif.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Chenôve sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par plafonnement est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
Pour un bail, un diagnostic ou un projet d’investissement locatif dans la métropole dijonnaise, l’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et Service-Public.fr détaille les règles de chaque situation.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois achevés le 30 décembre 2024, date de la dernière vente enregistrée pour la commune dans notre base, 143 ventes ont été recensées à Chenôve, contre 178 sur les douze mois précédents. Le nombre de transactions recule donc de 19,7 %.
Ce recul ne signifie pas à lui seul une baisse des prix : il indique surtout que les biens mettent plus de temps à trouver preneur. Dans un marché aussi dispersé qu’à Chenôve, l’effet n’est pas le même selon le segment : un acheteur a davantage de marge pour négocier sur les appartements dont le DPE impose des travaux, tandis qu’un vendeur de maison doit se comparer aux ventes de maisons, et non à une médiane qui mêle tous les types de biens.
Côté location, l’indicateur d’un appartement, mesuré sur la commune à partir d’un volume d’annonces important, s’étend de 10,7 à 16,1 € par mètre carré dans son intervalle de prédiction à 95 %, pour une valeur centrale de 13,1 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Pour une maison, l’indicateur de 10,8 € est estimé à une échelle plus large que la commune, avec un intervalle de 8,0 à 14,4 € : il se lit avec prudence.
