À Casteljaloux, le prix médian au mètre carré reste accessible, mais l’écart entre les biens est large : ce guide aide à s’y retrouver. Il part des 486 ventes DVF enregistrées sur cinq ans pour donner le prix médian, des budgets types, le coût complet d’un achat et les obligations du vendeur comme du bailleur, dans une commune du Lot-et-Garonne où le classement énergétique pèse lourd sur la valeur d’une maison ancienne. Les loyers cités sont des indicateurs d’annonce de l’ANIL, sourcés et datés. Ce qui ne peut pas être affirmé avec certitude renvoie à la source officielle où le vérifier.
Le marché en chiffres
Les données DVF recensent 486 ventes à Casteljaloux sur les cinq dernières années. Le prix médian ressort à 1 600 € par m² : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 1 856 € par m², soit 16,0 % de plus. Un tel écart signale un marché très dispersé : quelques ventes nettement plus chères, qu’il s’agisse de maisons récentes, de biens rénovés ou de propriétés avec un grand terrain, relèvent la moyenne, tandis que la médiane reste proche du prix d’un bien courant.
Traduits en budgets, au prix médian :
- 60 m² : environ 96 000 € ;
- 90 m² : environ 144 000 € ;
- 120 m² : environ 192 000 €.
Ces montants s’entendent hors frais d’acquisition. Ils donnent un ordre de grandeur, pas une estimation : sur un marché aussi dispersé, deux maisons de même surface peuvent se vendre à des prix très différents selon leur état, leur terrain et leur classement énergétique.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne des indicateurs de loyer d’annonce mesurés sur la commune elle-même, charges comprises, pour un bien non meublé :
- appartement : 10,6 € par m², avec un intervalle de prédiction de 8,5 à 13,4 € ;
- maison : 10,1 € par m², avec un intervalle de 7,8 à 13,1 €.
(Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ; annonces du 3e trimestre 2025.) À titre d’ordre de grandeur, une maison de 90 m² se situerait autour de 909 € par mois et un appartement de 50 m² autour de 530 € par mois, charges comprises. Il s’agit de loyers d’annonce, et non des loyers effectivement signés.
Les secteurs de la commune
La médiane de 1 600 € par m² mélange des biens très différents. À Casteljaloux, on distingue schématiquement :
- le centre ancien, avec ses maisons de ville mitoyennes, souvent sur plusieurs niveaux, dont l’état et les travaux à prévoir font l’essentiel de l’écart de prix ;
- les quartiers pavillonnaires de la périphérie, plus récents, avec jardin ;
- les maisons isolées et les propriétés en lisière de forêt, dont la valeur dépend beaucoup de la taille du terrain.
La commune se trouve au contact du massif forestier des Landes de Gascogne, dans le sud-ouest du Lot-et-Garonne. Elle fait partie de la communauté de communes des Coteaux et Landes de Gascogne. Le lac de Clarens, plan d’eau de loisirs avec plage, et les thermes de Casteljaloux structurent une partie de l’activité touristique locale.
La carte des ventes de cette page permet de repérer les transactions réelles autour d’une adresse et de comparer un prix demandé aux prix effectivement payés dans le même secteur. Sur un marché de cette taille, c’est souvent le moyen le plus fiable de juger une annonce.
Le budget complet d’un achat
Le prix du bien n’est qu’une partie du coût total. S’y ajoutent :
- les frais d’acquisition, composés surtout des droits de mutation perçus par le département et la commune, puis des émoluments et débours du notaire ; leur montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France ;
- les frais de garantie du prêt, caution ou hypothèque, et le cas échéant des frais de dossier ;
- les travaux, qui peuvent représenter une part importante du budget quand le prix d’achat est modéré : isolation, chauffage, toiture et menuiseries se chiffrent sur devis avant de faire une offre ;
- la taxe foncière, dont le vendeur peut communiquer le dernier avis.
Au prix médian de 1 600 € par m², dix mètres carrés représentent environ 16 000 €. Sur une maison ancienne, un classement énergétique défavorable peut peser davantage que quelques mètres carrés : c’est un argument de négociation légitime, à condition de chiffrer les travaux nécessaires. France Rénov informe gratuitement sur les aides à la rénovation énergétique.
Pour une maison non raccordée au tout-à-l’égout, le diagnostic d’assainissement non collectif fait partie des documents remis à la vente, et une installation non conforme peut imposer des travaux à l’acheteur. Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat.
Les démarches et obligations
Pour l’acheteur, le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur. Il comprend notamment :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- l’état des risques et pollutions, obligatoire, établi à partir des informations publiées sur Géorisques, service du ministère de la Transition écologique ; en lisière de massif forestier, il mérite une lecture attentive ;
- le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
- l’état relatif à l’amiante pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
- les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans ;
- le contrôle de l’assainissement non collectif, le cas échéant.
L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat.
Pour le bailleur, le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Casteljaloux sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
Côté énergie, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 en application de la loi Climat et Résilience, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Dans une commune où une partie du parc est ancienne, ce calendrier compte pour tout achat destiné à la location. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes est resté stable : 86 sur les douze mois qui s’achèvent fin décembre 2025, contre 85 sur les douze mois précédents, soit une hausse de 1,2 %. Le marché de Casteljaloux fonctionne donc à un rythme régulier, sans emballement ni coup d’arrêt.
Pour un vendeur, cette stabilité signifie que les acheteurs disposent de références récentes pour comparer : un prix affiché très au-dessus des ventes voisines de même type s’expose à une négociation ou à une attente prolongée. Pour un acheteur, l’écart de 16,0 % entre moyenne et médiane rappelle qu’il faut comparer un bien à des ventes de même nature, et non à un chiffre communal global : une maison de ville à rénover et un pavillon récent avec jardin relèvent de deux marchés distincts.
La base DVF étant publiée avec un décalage de plusieurs mois, les ventes les plus récentes n’y figurent pas encore. Avec moins d’une centaine de ventes par an, chaque référence compte : la démarche la plus sûre reste de comparer un projet aux ventes de biens du même type visibles sur la carte, maison de ville, pavillon ou maison isolée, puis de faire estimer le bien par un professionnel qui l’a visité.
