Ce guide réunit les repères utiles pour acheter ou louer à Bois-Guillaume, sur le plateau au nord de Rouen : le prix médian de 3 030 € le mètre carré mesuré sur 1 080 ventes DVF, des indicateurs de loyer d’annonce de 13,5 € le mètre carré pour un appartement et de 13,0 € pour une maison, le budget d’un achat selon la surface, les obligations du vendeur et du bailleur, et la lecture à faire de la hausse de 59,6 % du nombre de ventes sur la dernière année mesurée. Chaque chiffre est accompagné de sa source.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 1 080 ventes à Bois-Guillaume sur les cinq dernières années pour lesquelles un prix au mètre carré peut être calculé. Le prix médian s’établit à 3 030 € : la moitié des biens se sont vendus moins cher, l’autre moitié plus cher. La moyenne atteint 3 149 €, soit 3,9 % de plus que la médiane.
Un écart de cette taille reste modéré. Il signifie que les ventes se regroupent autour d’un même niveau de prix, et que les biens les plus chers ne pèsent que peu sur la moyenne. La médiane constitue donc un bon point de départ pour situer une offre, à ajuster ensuite selon le type de bien, sa surface, l’état de la construction, la taille du terrain pour une maison et l’étiquette énergétique.
Les données DVF reprennent les prix signés chez le notaire, pas les prix affichés dans les annonces. Avec une moyenne à peine supérieure à la médiane, un bien proposé nettement au-delà de 3 030 € le mètre carré à Bois-Guillaume sort du niveau habituel de la commune : l’écart doit se justifier par des qualités vérifiables, comme une rénovation récente, une bonne étiquette énergétique ou un terrain plus grand que ceux du voisinage.
Les quartiers ou secteurs
Bois-Guillaume occupe une partie du plateau qui domine Rouen au nord. Commune à dominante résidentielle, elle associe des secteurs pavillonnaires, où se vendent l’essentiel des maisons, et des résidences collectives.
Deux marchés coexistent ainsi dans la même médiane. Le premier est celui des maisons familiales, dont le prix dépend fortement de la surface du terrain, de l’année de construction et des travaux déjà réalisés. Le second est celui des appartements, où l’étage, la présence d’un ascenseur, d’un stationnement et l’état de la copropriété font la différence.
L’appartenance à la Métropole Rouen Normandie compte aussi : les réseaux de transport, la collecte des déchets et une partie des politiques de l’habitat relèvent de l’échelon métropolitain. Pour comparer deux biens, le plus utile reste de rapprocher le prix demandé des ventes DVF récentes de la rue ou du lotissement, plutôt que de la seule médiane communale.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 030 € le mètre carré, un appartement de 70 m² représente environ 212 000 € et une maison de 100 m² environ 303 000 €, avant frais. Ces montants sont des ordres de grandeur : la médiane mêle maisons et appartements, et un bien rénové ou doté d’un grand terrain se situera au-dessus.
Au prix s’ajoutent les frais d’acquisition : droits de mutation perçus par le département de la Seine-Maritime et par la commune, émoluments et débours du notaire, dont le montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France. Pour une maison, la taxe foncière, votée chaque année par les collectivités, et l’entretien du terrain, de la toiture et des façades forment l’essentiel des dépenses récurrentes ; pour un appartement en résidence, ce sont les charges de copropriété et les appels de fonds pour travaux.
Pour une maison ancienne, le poste le plus souvent sous-estimé est la rénovation énergétique : isolation, changement du mode de chauffage, menuiseries. Le DPE remis avant la vente en donne une première mesure, et France Rénov informe sur les aides mobilisables. Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat, utiles pour vérifier une proposition bancaire.
Pour un projet locatif, l’indicateur de loyer d’annonce s’établit à 13,5 € par mètre carré charges comprises pour un appartement, soit un ordre de grandeur de 675 € par mois pour 50 m², et à 13,0 € pour une maison, soit environ 1 300 € pour 100 m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Le marché locatif des maisons étant assez fourni pour être mesuré sur la commune elle-même, ces deux repères sont plus solides qu’une estimation établie à l’échelle de l’agglomération rouennaise.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques établi à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, et, selon l’âge du bien et de ses installations, diagnostics amiante, plomb, électricité et gaz. Pour une maison individuelle, cas fréquent sur le plateau, s’y ajoute le contrôle de l’assainissement lorsque le logement n’est pas raccordé au réseau collectif ; pour un appartement, les documents sur l’organisation de la copropriété et sa situation financière, dont les procès-verbaux des dernières assemblées générales.
Pour louer, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Un bailleur qui achète un bien mal classé doit donc intégrer les travaux à son plan de financement.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Bois-Guillaume sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par plafonnement est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
Pour un compromis de vente sur une maison, un bail ou une question de travaux, l’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs ; Service-Public.fr permet aussi de vérifier le classement de Bois-Guillaume au regard de la zone tendue.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois achevés le 31 décembre 2025, 249 ventes ont été enregistrées à Bois-Guillaume, contre 156 sur les douze mois précédents. Le nombre de transactions progresse donc de 59,6 %.
Passer de 156 à 249 ventes traduit un marché plus actif sur le plateau, sans rien dire à lui seul de l’évolution des prix : la médiane de 3 030 € porte sur cinq ans et ne distingue pas les années entre elles. Pour situer un bien aujourd’hui, les ventes DVF des derniers mois dans le même lotissement ou la même résidence sont plus parlantes que la tendance d’ensemble.
Pour un acheteur, cette activité accrue offre davantage de références récentes, mais aussi plus de concurrence sur les maisons familiales en bon état ; pour un vendeur, elle ne dispense pas d’un prix cohérent avec les ventes signées dans la commune, où l’écart resserré entre moyenne et médiane laisse peu de place aux prix hors marché.
Côté location, les deux indicateurs sont mesurés sur la commune elle-même, à partir d’un volume d’annonces suffisant : de 11,3 à 16,1 € par mètre carré pour un appartement et de 10,5 à 16,1 € pour une maison, dans leur intervalle de prédiction à 95 % (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin).
