Ce guide rassemble les repères utiles avant d’acheter ou de louer à Albi, préfecture du Tarn. Les prix proviennent des 3 852 ventes enregistrées dans la commune sur cinq ans par les données DVF du ministère de l’Économie : 2 142 € le mètre carré en médiane, 2 446 € en moyenne. Les loyers sont les indicateurs de loyer d’annonce de la carte des loyers du ministère de la Transition écologique. Vous y trouverez un budget par surface, les obligations du vendeur et du bailleur, et une lecture du recul des ventes observé en 2024.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent chaque vente immobilière enregistrée par l’administration fiscale. Pour Albi, elles comptent 3 852 ventes sur les cinq dernières années, avec des données arrêtées au 31 décembre 2024. Le prix médian atteint 2 142 € le mètre carré et le prix moyen 2 446 €.
La médiane est le repère le plus fiable : elle coupe les ventes en deux moitiés égales, et un bien d’exception ne la déplace pas. La moyenne, 14 % plus haute, montre qu’une partie des ventes se conclut nettement au-dessus du prix courant. À Albi, ces ventes plus chères se trouvent en général dans les immeubles anciens rénovés du centre et dans les maisons avec terrain bien situées, mais seule une comparaison bien par bien permet de le vérifier. Ces chiffres mêlent appartements et maisons, anciens et récents : ils donnent un ordre de grandeur, pas la valeur d’un bien précis.
Le volume de ventes a baissé : 701 transactions en 2024 contre 785 en 2023, soit un recul de 10,7 %.
Pour la location, la carte des loyers donne un indicateur de loyer d’annonce de 11,2 € par mètre carré pour un appartement non meublé, charges comprises, avec un intervalle de prédiction allant de 9,1 à 13,8 €. Pour une maison, l’indicateur s’établit à 9,3 € par mètre carré, entre 7,5 et 11,6 €. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du troisième trimestre 2025). Ces valeurs sont calculées sur la commune, à partir d’un grand nombre d’annonces, ce qui les rend solides. Elles décrivent toutefois des loyers affichés dans des annonces, pas des loyers effectivement signés.
Les quartiers et secteurs
Albi s’organise autour du Tarn. Sur la rive gauche, le centre ancien concentre la cité épiscopale, inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco depuis 2010 : cathédrale Sainte-Cécile, palais de la Berbie, qui abrite le musée Toulouse-Lautrec, et ruelles bordées d’immeubles de brique. On y trouve surtout des appartements anciens, parfois sans ascenseur ni stationnement, dont l’état et la performance énergétique varient beaucoup d’un immeuble à l’autre. À proximité des monuments historiques, les travaux extérieurs sont en règle générale soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France : un projet de rénovation de façade, de toiture ou de menuiseries se prépare en amont.
Sur la rive droite, le quartier de la Madeleine fait face à la cathédrale, de l’autre côté du pont Vieux. Il mêle maisons de ville, petits immeubles et vues sur la cité.
Autour de ce cœur, les faubourgs puis les secteurs pavillonnaires de la périphérie offrent des maisons avec jardin et des résidences plus récentes. Albi accueille aussi des établissements d’enseignement supérieur, dont l’INU Champollion et IMT Mines Albi, ce qui entretient une demande locative pour les petites surfaces.
L’agglomération de l’Albigeois compte 16 communes, dont Saint-Juéry, Lescure-d’Albigeois, Puygouzon, Marssac-sur-Tarn ou Le Séquestre. Leurs prix sont calculés séparément sur leurs propres pages : un acheteur qui cherche plus de surface peut les comparer avec ceux d’Albi.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 2 142 € le mètre carré, un logement de 60 m² représente environ 129 000 €, un logement de 90 m² environ 193 000 € et une maison de 120 m² environ 257 000 €. Ces montants sont des repères calculés sur la médiane de la commune : un bien récent, rénové ou situé dans le centre historique peut s’en écarter nettement, dans un sens comme dans l’autre.
À ce prix s’ajoutent plusieurs postes :
- les frais d’acquisition, dits frais de notaire, composés surtout des droits de mutation versés à l’État et aux collectivités : leur montant se calcule avec le simulateur des Notaires de France ;
- les frais de garantie et de dossier du crédit, et l’assurance emprunteur ;
- les éventuels travaux, à chiffrer à partir du diagnostic de performance énergétique, dont les aides se vérifient auprès de France Rénov ;
- la taxe foncière, dont le taux est voté chaque année par la commune et l’intercommunalité, et les charges de copropriété pour un appartement.
Les taux moyens des crédits immobiliers sont publiés chaque mois par la Banque de France : ils permettent de vérifier qu’une proposition de prêt se situe dans la norme.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques. Il comprend le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques et pollutions, à établir à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, et, selon l’année de construction et les équipements, les diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz et termites lorsqu’un arrêté préfectoral le prévoit. Dans un immeuble ancien du centre, ces diagnostics méritent une lecture attentive avant l’offre.
Le propriétaire qui loue doit fournir un logement décent. Les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Un appartement ancien mal isolé du centre peut donc exiger des travaux avant toute nouvelle location.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Albi sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par plafonnement est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, que ce soit sur un bail, un financement ou une copropriété.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le recul de 10,7 % du nombre de ventes entre 2023 et 2024 traduit un marché moins actif. Un volume plus faible ne signifie pas mécaniquement une baisse des prix : il indique surtout que les biens restent parfois plus longtemps en vente, ce qui laisse à l’acheteur le temps de comparer et d’argumenter.
Le bon réflexe consiste à confronter le prix demandé à la médiane de 2 142 € le mètre carré, puis aux ventes réelles de biens comparables dans la même rue ou le même secteur, consultables sur la carte des ventes. Un écart important doit s’expliquer par des éléments concrets : état, étage, extérieur, stationnement, classe énergétique.
Pour un investisseur, l’indicateur de loyer d’annonce de 11,2 € par mètre carré pour un appartement permet un premier calcul de rendement, à affiner avec les charges non récupérables, la taxe foncière et le coût des travaux de rénovation énergétique. La contrainte du diagnostic de performance énergétique pèse particulièrement sur le parc ancien : un bien classé F ou G se négocie en tenant compte du coût de sa remise à niveau.
