Un marché du terrain très étroit
Les 271 ventes de terrains nus se comparent aux 2 507 ventes de maisons enregistrées sur la même période : un terrain vendu pour plus de neuf maisons. Tours est une ville dense, enserrée entre la Loire et le Cher, où les parcelles libres sont rares. Les volumes annuels restent faibles et irréguliers : 52 ventes en 2021, 67 en 2022, 47 en 2023, 76 en 2024. Pour estimer un terrain précis, les ventes de la même rue se consultent parcelle par parcelle sur l'application DVF publiée par l'État, et un notaire peut fournir des références comparables.
Constructible ou non : le plan local d'urbanisme et le risque inondation
Le zonage du plan local d'urbanisme applicable à Tours, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme, fixe ce qui peut être construit : emprise au sol, hauteur, implantation, stationnement. À Tours, une seconde contrainte pèse souvent davantage : une partie de la ville est couverte par un plan de prévention du risque inondation, qui peut interdire toute construction nouvelle ou l'assortir de prescriptions. Dans le centre ancien, le site patrimonial remarquable ajoute ses propres règles. Avant de signer, un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé à la mairie, indique si le projet envisagé est réalisable et quels équipements publics desservent le terrain.
Viabilisation et bornage
Un terrain viabilisé est raccordé, ou raccordable en limite de propriété, à l'eau potable, à l'électricité, aux télécommunications et à l'assainissement. Faute de viabilisation, les raccordements sont à la charge de l'acheteur et s'ajoutent au prix. L'article L115-4 du code de l'urbanisme impose que la promesse ou l'acte de vente d'un terrain destiné à la construction d'un logement précise si le descriptif résulte d'un bornage. Le bornage est obligatoire pour un lot de lotissement ou un terrain issu d'une zone d'aménagement concerté.
Étude de sol en zone argileuse (loi ELAN)
Depuis le 1er octobre 2020, en application de la loi ELAN, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude géotechnique préalable (code de la construction et de l'habitation, articles L132-4 à L132-9). Elle est annexée à la promesse ou, à défaut, à l'acte de vente. L'exposition d'une parcelle, comme son éventuel classement en zone inondable, se vérifie sur georisques.gouv.fr.