Un marché qui s'est contracté
Les ventes de terrains nus sont passées de 310 en 2021 à 208 en 2022, 152 en 2023 et 138 en 2024, soit une baisse de 55 % en trois ans. Sur les mêmes quatre ans et demi, la base recense 3 080 ventes de maisons : il se vend à Nîmes environ trois maisons pour un terrain.
Pourquoi aucun prix n'est affiché
Dans DVF, la valeur déclarée porte sur l'ensemble d'une vente, qui peut réunir plusieurs parcelles de natures différentes, et la surface conservée ici est celle de la plus grande parcelle. Les écarts le montrent : une parcelle de 441 m² déclarée 1 000 €, une autre de 407 m² déclarée près de 899 000 €, une vente de plus de 6 millions d'euros dont la plus grande parcelle mesure 36 m². Une médiane calculée sur ce mélange de terrains à bâtir, de terres agricoles, de jardins et d'emprises d'opérations immobilières serait trompeuse. Pour situer un terrain précis, comparez les ventes voisines parcelle par parcelle sur l'application publique DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr) et demandez l'avis d'un notaire.
Constructible ou non : le zonage décide
Dans les garrigues nîmoises, une parcelle qui porte un mazet n'est pas pour autant constructible. Seul le document d'urbanisme en vigueur, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme, fixe ce qui peut être bâti ; le certificat d'urbanisme opérationnel, demandé en mairie, dit si votre projet est réalisable. Vérifiez ensuite la viabilisation : raccordement à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement et accès à la voirie, faute de quoi ces frais s'ajoutent au prix. L'état des risques indique enfin si la parcelle relève du plan de prévention du risque inondation de la commune, qui peut interdire ou limiter les constructions.
Bornage et étude de sol
Lorsque l'acheteur veut y construire un logement, la promesse et l'acte doivent indiquer si le descriptif du terrain résulte d'un bornage (Code de l'urbanisme, article L. 115-4). Depuis la loi ELAN (article 68), le vendeur d'un terrain constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles fournit une étude géotechnique préalable, valable 30 ans. L'exposition de chaque parcelle se vérifie sur Géorisques (georisques.gouv.fr).