Plus cher au m² que les grands appartements
Entre avril 2022 et décembre 2024, les appartements de 30 m² ou moins se sont vendus 2 524 €/m² en médiane (739 ventes), soit 15 % de plus que l'ensemble des appartements de la ville (2 188 €/m²). Ce surcoût au m² tient à la structure des petits logements : cuisine, salle d'eau et entrée occupent une part plus grande de la surface. En valeur, c'est pourtant le ticket d'entrée le plus bas du marché nîmois.
Budget : de 48 000 à 72 000 € selon la surface
La moitié des petites surfaces vendues mesure entre 19 et 27 m², avec une médiane de 22 m². Au prix médian, un logement de 20 m² revient à environ 48 000 €, un 25 m² à 60 000 € et un 30 m² à 72 000 €. Pour 25 m², l'écart entre premier et troisième quartile va d'environ 48 000 à 75 000 €. Les frais d'acquisition, dont les droits de mutation, s'ajoutent à ces montants.
Louer ensuite : ce que disent les loyers d'annonce
Pour un investisseur, la carte des loyers 2025 donne 14,3 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé d'une ou deux pièces à Nîmes (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Douze mois de ce loyer représentent environ 7 % du prix médian au m² des petites surfaces. C'est un ordre de grandeur brut : le loyer inclut les charges, ne porte pas sur les mêmes logements que les ventes et ne tient compte ni de la taxe foncière, ni de la vacance, ni des travaux.
Les points à vérifier avant d'acheter
Pour être loué comme résidence principale, le logement doit offrir une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 mètres sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³ (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Vérifiez l'étiquette énergétique : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et, depuis le 1er juillet 2024, le calcul du DPE est corrigé pour les surfaces inférieures à 40 m². En copropriété, la superficie loi Carrez figure dans la promesse, et le montant des charges pèse d'autant plus lourd que le prix du lot est bas.