Le 9e arrondissement de Marseille réunit sur un même territoire d’anciens noyaux villageois comme Mazargues, des résidences d’après-guerre, des villas sur les pentes, le campus de Luminy et les premiers reliefs du massif des Calanques. Sa médiane de 3 077 €/m², calculée sur 5 423 ventes DVF, est très proche de celle de la ville. Ce guide détaille ces chiffres, les indicateurs de loyer des appartements et des maisons de la carte des loyers 2025, les neuf quartiers, le budget complet d’un achat, les règles propres à un territoire en lisière d’espace naturel et ce que change le recul des ventes.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 5 423 ventes dans le 9e arrondissement de Marseille entre juillet 2020 et le 30 décembre 2024. Les ventes dont le prix au mètre carré sort d’une plage de 200 à 30 000 € sont écartées comme aberrantes. Sur cette base, le prix médian s’établit à 3 077 €/m² et le prix moyen à 3 558 €/m².
La moyenne dépasse la médiane de 481 €, soit 15,6 %, un écart comparable à celui de l’ensemble de Marseille (478 €, soit 15,2 %, pour une moyenne de 3 620 € et une médiane de 3 142 €). Dans le 9e, il traduit la coexistence de copropriétés d’après-guerre, souvent vendues sous la médiane, et de maisons avec terrain ou avec vue sur les collines, vendues bien au-dessus.
Le 9e se classe au 8e rang des seize arrondissements. Sa médiane est inférieure de 65 € à celle de la ville, soit 2,1 %. Son voisin le 8e, en bord de mer, est nettement plus cher : 4 226 €/m², soit 1 149 € et 37,3 % de plus. Le 10e, à 2 693 €/m², est moins cher de 384 €, soit 12,5 %.
À la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 17,4 €/m² charges comprises, pour un intervalle de prédiction à 95 % de 13,9 à 21,9 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin — carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Il est mesuré sur l’arrondissement, à partir de 8 679 observations. Pour une maison, l’indicateur est de 19,1 €/m², dans un intervalle plus large de 13,3 à 27,5 €/m², mesuré sur 333 annonces de l’arrondissement (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), soit environ 1 910 € par mois pour 100 m².
Rapporté au prix médian, l’indicateur des appartements donne un rendement brut théorique d’environ 6,8 % par an. C’est un plafond : le loyer inclut les charges, et ni les frais d’acquisition, ni la taxe foncière, ni la vacance ne sont déduits.
Les quartiers et les secteurs
Le 9e compte neuf quartiers, du tissu urbain du nord aux espaces naturels du sud.
Sainte-Marguerite, au nord, est la partie la plus urbaine : commerces, copropriétés d’après-guerre, hôpital Sainte-Marguerite et terminus Sainte-Marguerite Dromel de la ligne 2 du métro, qui rejoint Castellane et le centre.
Mazargues a gardé son cœur de village, avec sa place, ses commerces et ses maisons de ville.
Le Redon et La Panouse alternent résidences fermées et villas sur les pentes. Cabot et Les Baumettes, où se trouve le centre pénitentiaire, concentrent davantage de grands ensembles, dont l’état et la gestion varient d’une résidence à l’autre.
Vaufrèges et Sormiou touchent le massif. Les maisons y sont recherchées pour le calme et l’accès à la nature, mais l’offre est limitée. Le campus de Luminy d’Aix-Marseille Université, isolé dans les pins au pied des calanques, entretient une demande de studios et de colocations.
Carpiagne, à l’est, est en grande partie occupé par un camp militaire et compte très peu de logements.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 077 €/m², un studio de 30 m² représente environ 92 000 €, un appartement de 50 m² environ 154 000 €, un appartement de 70 m² environ 215 000 € et un logement de 90 m² environ 277 000 €. Pour une maison, la médiane de l’arrondissement n’est qu’un point de départ : une maison de village à Mazargues et une villa avec terrain au pied des collines ne se comparent pas.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire : droits de mutation reversés aux collectivités, émoluments du notaire et débours. Le simulateur des Notaires de France permet de les chiffrer pour un prix donné.
Les résidences des années 1960 et 1970, nombreuses dans le nord de l’arrondissement, approchent l’âge des gros travaux : façades, toitures-terrasses, ascenseurs, colonnes d’eau. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le carnet d’entretien montrent ce qui est voté ou envisagé. Une quote-part de travaux déjà votés doit être répartie clairement entre vendeur et acquéreur dans l’avant-contrat.
Pour une maison, il faut ajouter l’entretien du terrain, des clôtures et, en lisière du massif, le débroussaillement. Un logement mal classé au diagnostic de performance énergétique peut appeler des travaux : France Rénov informe gratuitement sur les aides disponibles.
Les démarches et les obligations
Le vendeur d’un lot de copropriété annexe à l’avant-contrat les documents prévus par la loi (règlement, procès-verbaux d’assemblée, fiche synthétique, charges, surface Carrez) et le dossier de diagnostics techniques, dont le diagnostic de performance énergétique. L’état des risques et pollutions est obligatoire pour toute vente et toute location : il se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. Près du massif, il faut y vérifier l’exposition au risque de feu de forêt et se renseigner sur les obligations légales de débroussaillement qui s’appliquent autour des constructions.
Pour une maison, le plan local d’urbanisme indique si une extension, une piscine ou une division de terrain est possible. Dans le cœur du parc national des Calanques et à ses abords, les règles sont nettement plus strictes : c’est souvent là que se joue la valeur d’un bien.
Le 9e est en zone tendue : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois, et la hausse de loyer entre deux locataires est encadrée (loi du 6 juillet 1989). L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé ; sa situation pour Marseille se vérifie sur Service-Public.fr.
Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées dans le 9e est passé de 1 085 à 925 d’une année sur l’autre, sur les douze mois précédant le 30 décembre 2024, soit un recul de 14,7 %, très proche de celui de l’ensemble de Marseille (14,3 %).
Ce recul du volume ne dit pas, à lui seul, si les prix baissent. La médiane de 3 077 €/m² couvre toute la période de juillet 2020 à décembre 2024 et lisse les variations d’une année sur l’autre. Les ventes de 2025 et de 2026 ne figurent pas encore dans les données publiées. Un marché où l’on vend moins laisse en général plus de temps pour comparer et négocier, notamment sur les copropriétés qui attendent de gros travaux.
Pour un investisseur, le rendement brut théorique d’environ 6,8 % se calcule sur un loyer demandé. Près de Luminy, la demande suit le calendrier universitaire, avec un risque de vacance l’été ; le loyer réellement obtenu et les travaux énergétiques décident du résultat final.
