Le 8e arrondissement de Marseille réunit des marchés très éloignés les uns des autres : appartements du Rouet, de Périer et de Saint-Giniez, résidences proches des plages du Prado, villas de Montredon, cabanons des Goudes aux portes des Calanques. Les données DVF publiées par le ministère de l’Économie y recensent 6 885 ventes en cinq ans, pour une médiane de 4 226 € le mètre carré et une moyenne nettement plus élevée. Ce guide explique cet écart, présente les dix quartiers, chiffre le budget d’un achat et détaille les obligations propres au littoral.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 6 885 ventes dans le 8e arrondissement de Marseille sur les cinq dernières années, période arrêtée au 31 décembre 2024. Le prix médian s’établit à 4 226 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue au-dessus, l’autre moitié au-dessous. La moyenne atteint 4 769 €, soit 12,8 % de plus. Un écart aussi marqué signale un segment haut de gamme important : villas avec vue sur la mer, appartements avec terrasse face au littoral, biens rares de Montredon ou des Goudes. La médiane décrit donc bien un appartement courant ; la moyenne, elle, surestime ce que coûte un logement ordinaire.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 18,1 € le mètre carré pour un appartement, charges comprises, pour un logement non meublé de référence mis en annonce au troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). L’intervalle de prédiction va de 13,6 à 24,0 €, et l’indicateur est mesuré sur l’arrondissement lui-même. Pour une maison, l’indicateur atteint 20,5 € le mètre carré, dans un intervalle large de 13,6 à 30,8 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Rapporté au prix médian, le loyer d’un appartement correspond à un rendement brut d’environ 5,1 % par an, avant charges, taxe foncière et périodes de vacance.
Les quartiers ou secteurs
L’arrondissement compte dix quartiers. Au nord, Le Rouet, Périer, Saint-Giniez et Sainte-Anne forment un tissu urbain d’immeubles, de résidences d’après-guerre et de maisons de ville, autour de l’avenue du Prado, du boulevard Michelet et du stade Vélodrome. La Cité radieuse de Le Corbusier, sur le boulevard Michelet, abrite des appartements qui se vendent comme des biens à part.
Vieille Chapelle, Bonneveine et La Plage s’étendent vers le littoral, autour du parc Borély et de son château, qui accueille le musée des arts décoratifs, de la faïence et de la mode, et des plages du Prado. L’Huveaune rejoint la mer à cet endroit. La Pointe Rouge s’organise autour de son port de plaisance.
Plus au sud, Montredon est un quartier de villas et de grandes propriétés au pied du massif de Marseilleveyre, et Les Goudes, jusqu’à Callelongue, un ancien village de pêcheurs aux cabanons et petites maisons, en limite du parc national des Calanques. Les biens y sont peu nombreux et leurs prix très dispersés.
La desserte repose sur le métro 2 aux stations Périer et Rond-Point du Prado, au nord de l’arrondissement ; le sud, plus éloigné des transports lourds, dépend surtout du bus et de la voiture.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 4 226 € le mètre carré, un studio de 30 m² représente environ 127 000 €, un appartement de 50 m² environ 211 000 € et un appartement de 70 m² environ 296 000 €, hors frais. Ces montants valent pour un appartement courant : pour une villa de Montredon ou un bien avec vue sur la mer, la médiane n’est pas un repère utile, et la comparaison doit se faire avec les ventes voisines de même nature.
Les frais d’acquisition s’ajoutent au prix : droits de mutation, perçus au profit du département des Bouches-du-Rhône, de la commune et de l’État, et rémunération du notaire. Le simulateur des Notaires de France les calcule pour un prix donné. En copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le montant du fonds de travaux révèlent les ravalements, reprises d’étanchéité ou rénovations énergétiques à venir, fréquents dans les résidences des années 1960 et 1970. Pour une maison, il faut ajouter l’entretien du terrain et le coût du débroussaillement lorsqu’il est obligatoire. La taxe foncière complète le coût annuel.
La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers. Pour un budget d’environ 254 000 €, soit 60 m² à la médiane, une offre de prêt se compare sur son coût total, assurance emprunteur comprise, et non sur le seul taux nominal.
Les démarches et obligations
Marseille fait partie de l’agglomération listée par le décret n° 2013-392 : dans le 8e, le locataire d’un logement vide donne congé avec un mois de préavis, et le loyer demandé au locataire suivant ne peut pas être fixé librement. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral, appliqué notamment à Paris et à Lyon, est un dispositif distinct de la zone tendue : il ne concerne que les territoires qui l’ont demandé, et son éventuelle application se vérifie sur Service-Public.fr.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) conditionne la location : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Les cabanons et petites maisons anciennes des Goudes, parfois peu isolés, sont à examiner de près avant tout projet locatif.
L’état des risques et pollutions est obligatoire pour une vente comme pour une location ; il s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. Dans le 8e, il faut notamment regarder le risque d’inondation pour les adresses proches de l’Huveaune et le risque de feu de forêt pour les secteurs au contact des massifs, comme Montredon et Les Goudes, où l’obligation légale de débroussaillement peut s’appliquer. Pour une maison proche du littoral ou dans le périmètre du parc national des Calanques, les travaux d’extension sont encadrés par la loi Littoral et par la réglementation du parc : le plan local d’urbanisme de la métropole Aix-Marseille-Provence et le parc renseignent avant l’achat. Le dossier de diagnostic technique comprend aussi le mesurage loi Carrez en copropriété et, selon l’âge du bâtiment, les constats relatifs au plomb et à l’amiante.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a reculé de 4,9 % : 1 270 sur les douze derniers mois de la période, arrêtée au 31 décembre 2024, contre 1 336 sur les douze mois précédents. Le repli est modéré, et un volume en baisse ne dit rien, à lui seul, de l’évolution des prix : les données DVF enregistrent des ventes signées, publiées avec un décalage de plusieurs mois, et la médiane de ce guide cumule cinq ans.
Pour un acheteur, l’écart entre moyenne et médiane impose une méthode : comparer un appartement de Saint-Giniez ou de Périer aux ventes récentes de la même rue, sur la carte des ventes, et une villa de Montredon aux seules ventes de villas comparables, en tenant compte de la vue, du terrain et des risques. Les défauts constatés, comme un DPE défavorable, des travaux votés ou un débroussaillement négligé, restent des arguments de négociation.
Côté location, l’indicateur de 18,1 € le mètre carré charges comprises (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) décrit des loyers d’annonce et non des loyers signés. La proximité des plages attire aussi la location saisonnière, soumise aux règles fixées par la Ville de Marseille pour les meublés de tourisme, à vérifier avant tout investissement.
