Dans le 13e arrondissement de Marseille, le mètre carré médian s’établit à 2 880 € d’après les 5 214 ventes DVF des cinq dernières années : à ce prix, un appartement de 50 m² représente environ 144 000 € avant frais. Ce guide explique ce que disent ces chiffres, en quoi les grands ensembles desservis par le métro, les secteurs universitaires et les villages adossés au massif de l’Étoile diffèrent, ce que coûte un achat, notamment en copropriété, quelles règles s’appliquent et ce que traduit le net recul du nombre de ventes, de 18,9 %.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent les prix réellement signés chez le notaire, et non les prix affichés dans les annonces. Dans le 13e arrondissement de Marseille, elles comptent 5 214 ventes sur les cinq dernières années, pour un prix médian de 2 880 € par mètre carré et une moyenne de 3 104 €.
La médiane partage les ventes en deux moitiés : la moitié des biens s’est vendue plus de 2 880 € le mètre carré, l’autre moitié moins. La moyenne ne la dépasse que de 224 €, soit 7,8 %. Cet écart faible est un signe d’homogénéité : même dans les quartiers de maisons, peu de ventes atteignent des niveaux exceptionnels, et les deux indicateurs décrivent à peu près le même prix courant.
Appliquée à des surfaces courantes, la médiane donne des ordres de grandeur, hors frais d’acquisition :
- 30 m² : environ 86 000 € ;
- 50 m² : environ 144 000 € ;
- 70 m² : environ 202 000 € ;
- 100 m² : environ 288 000 €.
Dans un arrondissement aussi vaste, ces repères varient fortement d’un secteur à l’autre : un appartement dans une grande copropriété proche du métro et une maison de village à Château-Gombert ne relèvent pas du même marché.
Côté location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 16,5 € par m² charges comprises, dans un intervalle de prédiction à 95 % de 12,9 € à 21,0 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ; carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du troisième trimestre 2025). Il est mesuré sur l’arrondissement, à partir de 6 346 annonces. Rapporté au prix médian, il donne un rendement brut théorique d’environ 6,9 % par an, avant charges, frais, taxe foncière et vacance.
Les quartiers et secteurs
Le 13e est le plus peuplé des seize arrondissements de Marseille, avec 95 112 habitants. Trois grands ensembles de quartiers s’y distinguent.
Au sud-ouest, Saint-Just, Malpassé et La Rose concentrent l’habitat collectif, avec des résidences et des grands ensembles construits pour l’essentiel à partir des années 1960. La ligne 1 du métro dessert ce secteur jusqu’à son terminus nord, à La Rose, et rejoint le centre-ville sans correspondance. Plusieurs secteurs y sont classés quartiers prioritaires de la politique de la ville. Les prix y sont les plus bas de l’arrondissement, et l’état des résidences y est très inégal d’une adresse à l’autre.
Au centre, Saint-Jérôme et La Croix-Rouge mêlent petites copropriétés et maisons. Le campus de Saint-Jérôme d’Aix-Marseille Université y entretient une demande de petites surfaces et de colocations pendant l’année universitaire.
Au nord et à l’est, Château-Gombert a conservé son noyau villageois. À côté, un technopôle réunit écoles d’ingénieurs, laboratoires et entreprises, source d’une demande locative de chercheurs, d’étudiants et de jeunes actifs. Les Olives, Saint-Mitre, Palama, Les Mourets et Les Médecins, sur les pentes qui montent vers le massif de l’Étoile, sont dominés par la maison individuelle, souvent avec jardin ; les transports en commun y reposent sur le bus, et la voiture reste souvent nécessaire.
Le budget complet d’un achat
Au prix du bien s’ajoutent les frais d’acquisition : droits de mutation reversés aux collectivités, émoluments du notaire et débours. Le simulateur des Notaires de France permet de les chiffrer, et la Banque de France publie les taux moyens des crédits à l’habitat pour situer une offre de prêt.
En copropriété, la vérification la plus importante porte sur la santé financière de la résidence. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, la fiche synthétique, le montant des charges et celui du fonds de travaux sont à lire avant toute offre. Le niveau des impayés de charges évoqué en assemblée est un indicateur clé : des impayés élevés fragilisent l’entretien de l’immeuble et peuvent alourdir la facture de chacun. Dans les grandes résidences des années 1960 et 1970, les travaux de façade, d’isolation, d’ascenseur ou de chauffage collectif peuvent représenter des montants importants par lot.
Visiter l’immeuble en semaine et en soirée, puis échanger avec le syndic ou le conseil syndical, complète utilement l’analyse des documents.
Pour une maison sur les pentes de l’Étoile, il faut contrôler l’état de la toiture, des murs et de l’isolation, et s’informer des obligations de débroussaillement qui peuvent s’appliquer aux terrains proches des espaces boisés ; la mairie et la préfecture en précisent la portée.
La taxe foncière, dont les taux sont votés localement, s’ajoute chaque année, et le vendeur remet le dossier de diagnostics techniques : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions, surface privative dite « loi Carrez » en copropriété et, selon l’âge du bien, constats relatifs au plomb, à l’amiante, à l’électricité et au gaz.
Les démarches et obligations
Marseille figure dans la liste des agglomérations en zone tendue fixée par le décret n° 2013-392 : dans le 13e, le préavis du locataire d’un logement loué vide est réduit à un mois, et l’évolution du loyer entre deux locataires est encadrée (loi du 6 juillet 1989). L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé ; sa situation pour Marseille se vérifie sur Service-Public.fr.
La colocation, fréquente près des campus, obéit à des règles propres : bail unique ou baux séparés, clause de solidarité, répartition des charges. Service-Public.fr les détaille.
Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. France Rénov accompagne les projets de rénovation énergétique, en maison comme en copropriété.
L’état des risques et pollutions est obligatoire à la vente comme à la location ; il se consulte sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. Pour une maison proche des espaces boisés de l’Étoile, le risque de feu de forêt se vérifie à l’adresse exacte, tout comme l’exposition au retrait-gonflement des argiles.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a nettement reculé : 798 transactions sur la dernière année de la période, close fin 2024, contre 984 l’année précédente, soit une baisse de 18,9 %. Ce recul du volume ne dit pas à lui seul si les prix ont baissé. Il signale un marché où les acheteurs sont moins nombreux et plus exigeants, ce qui peut allonger les délais de vente et laisser plus de place à la négociation, en particulier dans les copropriétés en difficulté ou pour les logements mal classés au diagnostic énergétique.
Les données DVF sont publiées avec un décalage : les ventes signées après fin 2024 n’y figurent pas. La médiane de 2 880 € sert de point de repère, à confronter aux ventes récentes de biens comparables dans le même secteur.
Pour un acheteur, cette période peut être favorable à condition de bien choisir : un logement en bon état, dans une copropriété bien gérée et proche du métro, ou une maison dans un quartier recherché, résiste mieux qu’un bien qui cumule travaux et charges élevées. Pour un investisseur, le rendement brut théorique d’environ 6,9 % suppose un loyer réellement obtenu et une vacance limitée.
