Un mètre carré plus cher que celui des grands logements
Les petites surfaces se paient 14,7 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements (1 662 €/m²) et approchent le niveau des maisons (1 953 €/m²). L'explication est mécanique : cuisine, salle d'eau et entrée coûtent à peu près autant dans 25 m² que dans 50 m², et ce coût se répartit sur moins de mètres carrés. Une vente sur deux se situe entre 1 574 et 2 292 €/m².
Budgets indicatifs
Au prix médian, hors frais d'acquisition :
- 18 m² : environ 34 000 € ;
- 25 m² : environ 48 000 € ;
- 30 m² : environ 57 000 €.
Pour 25 m², la fourchette entre premier et troisième quartile va d'environ 39 000 € à 57 000 €.
Acheter pour louer : un rapport brut à lire avec prudence
La carte des loyers 2025 situe le loyer d'annonce d'un appartement non meublé de 1 ou 2 pièces à 13,39 €/m² charges comprises (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Rapporté au prix médian de vente, cela donne un rapport brut d'environ 8,4 % par an. C'est un plafond plus qu'une rentabilité : le loyer inclut les charges, les ventes datent de 2020 à 2024 et les annonces de 2025, et le calcul ignore la taxe foncière, la vacance et les travaux.
Surface, DPE et charges : les points de contrôle
- Surface : un logement ne se loue comme résidence principale que s'il offre une pièce d'au moins 9 m² sous 2,20 mètres de plafond, ou 20 m³ habitables (décret n° 2002-120). La surface loi Carrez exclut les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur.
- DPE : depuis le 1er juillet 2024, le calcul est corrigé pour les logements de moins de 40 m², jusque-là pénalisés. Un studio classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
- Charges : dans une petite surface, les charges de copropriété pèsent lourd face au loyer ; le plan pluriannuel de travaux indique ce qui se prépare dans l'immeuble.