Des ventes rares, souvent minuscules
Dans une commune aussi dense que Lille, un terrain nu est une denrée rare : entre 45 et 98 ventes par an selon les années, avec un creux de 45 ventes en 2023. Un dixième de ces ventes porte sur moins de 16 m², le quart sur moins de 47 m², tandis qu'un dixième dépasse 1 037 m². Une part importante correspond donc à des délaissés, des bandes de jardin ou des fonds de parcelle cédés à un voisin, et non à des terrains à bâtir. Le prix enregistré dans DVF porte en outre sur l'ensemble de la vente : un prix au mètre carré calculé sur ce mélange ne décrirait aucun terrain réel. Pour estimer une parcelle précise, il faut comparer des ventes de surface et de constructibilité voisines, consultables dans les données DVF publiées sur data.gouv.fr.
La constructibilité se lit dans le PLU métropolitain
À Lille, les règles de construction relèvent du plan local d'urbanisme de la Métropole européenne de Lille. Avant toute offre, le certificat d'urbanisme opérationnel, demandé en mairie, indique si le projet envisagé est réalisable et quels réseaux desservent la parcelle. Un terrain non viabilisé impose de financer les raccordements à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement et l'accès depuis la voie : leur coût se chiffre par devis avant de signer. La promesse ou l'acte de vente d'un terrain destiné à une habitation indique si son descriptif résulte d'un bornage (article L115-4 du code de l'urbanisme) ; en lotissement, la délimitation doit en être issue.
Sous le terrain : catiches et argiles
Le sous-sol de Lille et d'Hellemmes est percé d'anciennes carrières de craie, les catiches, que la préfecture du Nord a encadrées par un plan d'exposition aux risques de mouvements de terrain. Comme la propriété du sol emporte celle du dessous (article 552 du Code civil), une cavité sous la parcelle devient l'affaire de l'acheteur : l'état des risques, établi à l'adresse, signale si le terrain est dans le périmètre, et le plan peut imposer des études avant de construire. Par ailleurs, depuis la loi ELAN, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles fournit une étude géotechnique préalable (article L132-5 du code de la construction et de l'habitation). L'exposition d'une parcelle se vérifie sur georisques.gouv.fr.