Le seul segment encore en hausse en 2024
La médiane annuelle des petites surfaces est passée de 2 160 €/m² en 2021 à 2 474 €/m² en 2022, 2 538 €/m² en 2023 et 2 632 €/m² en 2024 : 22 % de hausse en trois ans, sans une année de repli. Sur la même période, l'ensemble des appartements a légèrement reculé en 2024 et les maisons reculent depuis 2022. Le volume reste modeste, de 175 à 241 ventes par an depuis 2021 : ces petites surfaces représentent environ 15 % des ventes d'appartements, et chaque vente pèse dans la médiane.
Pourquoi le mètre carré coûte plus cher
Les 2 358 €/m² dépassent de 26 % la médiane de l'ensemble des appartements (1 875 €/m²) et de 11 % celle des maisons (2 128 €/m²). La cuisine, la salle d'eau et l'entrée coûtent presque autant dans 20 m² que dans 60 m² : rapportées à peu de mètres carrés, elles font monter le prix unitaire. La moitié centrale des ventes va de 1 918 à 2 866 €/m² (25e et 75e centiles), un seuil haut 49 % au-dessus du seuil bas. Pour des surfaces typiques :
- 20 m² : environ 47 000 € en médiane, entre 38 000 et 57 000 € ;
- 25 m² : environ 59 000 €, entre 48 000 et 72 000 € ;
- 30 m² : environ 71 000 €, entre 58 000 et 86 000 €.
Ces budgets excluent les droits de mutation et les frais de notaire.
Acheter pour louer : loyer, rendement et décence
Le loyer d'annonce indicatif d'un appartement d'une ou deux pièces non meublé est de 13,5 €/m² charges comprises au troisième trimestre 2025 au Mans (Carte des loyers 2025, Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), soit environ 325 € par mois pour 24 m². Au prix médian de 2 358 €/m², le rendement brut ressort autour de 6,9 %, moins que pour l'ensemble des appartements (environ 7,5 %), parce que le mètre carré s'achète plus cher. L'indicateur ne distingue ni les studios ni les meublés. Pour être loué comme résidence principale, le logement doit offrir une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 mètres sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³ (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).
Surface Carrez et DPE : deux vérifications avant l'offre
La promesse de vente doit indiquer la surface privative loi Carrez, qui exclut les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur ; la mention n'est pas exigée pour un lot de moins de 8 m². Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, l'acheteur peut obtenir une baisse de prix proportionnelle, en agissant dans l'année qui suit l'acte authentique. Côté énergie, les seuils du DPE ont été adaptés le 1er juillet 2024 aux logements de moins de 40 m² : un studio classé F ou G par un diagnostic plus ancien peut changer d'étiquette, ce qui décide s'il pourra encore être loué.