Un marché rare, fait de petites parcelles
En quatre ans et demi, 335 ventes de terrain nu ont été enregistrées dans la commune, soit environ 75 par an, contre 3 778 ventes de maisons sur la même période. La moitié de ces terrains mesure entre 166 et 888 m², pour une médiane de 275 m². Les extrêmes montrent à quel point le marché est hétérogène : 45 ventes portent sur moins de 100 m², des surfaces qui ne peuvent guère accueillir une maison, tandis que 10 dépassent un hectare.
Pourquoi aucun prix au mètre carré n'est affiché
Dans les Demandes de valeurs foncières, la valeur déclarée est celle de la vente entière. Lorsqu'une vente regroupe plusieurs parcelles, le prix les couvre toutes, alors que la surface retenue ici est celle de la plus grande. Le fichier mélange en outre terrains constructibles, jardins et parcelles non constructibles. Diviser l'un par l'autre produirait un prix au mètre carré sans signification. Pour un terrain précis, les ventes voisines se consultent parcelle par parcelle dans l'outil public de consultation des données DVF, et un notaire peut fournir des références comparables.
Vérifier ce que l'on peut construire
Le plan local d'urbanisme en vigueur fixe ce qui est autorisé sur chaque parcelle. Un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé en mairie, indique si le projet envisagé est réalisable et si les réseaux desservent le terrain. La viabilisation (eau, électricité, évacuation des eaux usées, accès) peut représenter un coût important quand le terrain n'est pas raccordé. L'acte de vente d'un terrain destiné à la construction d'un logement doit préciser si sa description résulte d'un bornage (article L115-4 du Code de l'urbanisme), et ce bornage est exigé pour un lot de lotissement.
Sol et risques : deux vérifications locales
Depuis le 1er octobre 2020, la loi ELAN impose au vendeur d'un terrain constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles de fournir une étude géotechnique préalable ; la carte de ces zones se consulte sur Géorisques. En Seine-Maritime, il faut aussi s'informer sur les cavités souterraines, en particulier les anciennes marnières : Géorisques recense les cavités connues, et la mairie peut indiquer les périmètres de précaution. L'état des risques, joint à toute vente d'un bien situé dans une zone réglementée, complète ces informations.