36 % de plus au m² que les appartements plus grands
Sur la même période, les 12 400 ventes d'appartements de plus de 30 m² affichent une médiane de 2 533 €/m², contre 3 444 €/m² pour les petites surfaces. Cuisine, salle d'eau et entrée occupent presque la même place dans 20 m² que dans 60 m², et se paient sur moins de mètres carrés. La demande locative étudiante d'une agglomération qui accueille l'Université Grenoble Alpes peut aussi soutenir ces prix. Les petites surfaces pèsent 14 % des ventes d'appartements de la commune, soit environ 450 par an.
Budget : quelques mètres carrés changent tout
Un quart des petites surfaces s'est vendu sous 2 833 €/m², un quart au-dessus de 4 205 €/m². La surface médiane vendue est de 22 m² et le prix médian de 74 550 €. À la médiane, un 20 m² représente environ 69 000 €. Pour 25 m², comptez environ 71 000 € au premier quartile, 86 000 € à la médiane et 105 000 € au troisième quartile, hors frais d'acquisition.
Sur une si petite surface, la loi Carrez protège davantage : une surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, soit à peine plus d'un mètre carré sur 20 m², ouvre droit à une baisse de prix proportionnelle. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne comptent pas.
Acheter pour louer : décence, DPE et loyer
Avant d'acheter pour louer, vérifiez la décence : il faut au moins une pièce principale de 9 m² sous 2,20 mètres de plafond ou, à défaut, 20 m³ de volume habitable (décret n° 2002-120, article 4).
Côté énergie, trois échéances comptent : le 1er janvier 2025 pour les logements classés G, qui ne peuvent plus être proposés à un nouveau locataire, puis le 1er janvier 2028 pour les F et le 1er janvier 2034 pour les E. Les seuils du DPE ont été adaptés aux logements de moins de 40 m² en juillet 2024, et le coefficient de l'électricité ramené de 2,3 à 1,9 en janvier 2026 : faites recalculer un DPE ancien avant de négocier.
Enfin, avant de calculer une rentabilité, faites-vous préciser gratuitement par l'ADIL de l'Isère les règles de fixation du loyer qui s'appliquent à l'adresse : elles pèsent autant que le prix d'achat dans le rendement.