Un foncier rare dans la ville-centre
Avec 204 ventes en quatre ans et demi, soit environ 45 par an, le terrain nu est le bien le moins échangé de Dijon. Dans une ville déjà largement construite, un terrain à bâtir peut provenir d'une division parcellaire, d'une parcelle restée libre entre deux constructions ou d'une opération d'aménagement. Ce qu'on peut y bâtir dépend du plan local d'urbanisme intercommunal habitat et déplacements (PLUi-HD) de Dijon Métropole, approuvé le 19 décembre 2019, qui s'applique à toutes les communes de la métropole.
Pourquoi aucun prix au m² n'est affiché
Dans DVF, la valeur déclarée couvre l'ensemble d'une vente, qui peut regrouper plusieurs parcelles de natures différentes : jardin, parcelle constructible, bande d'accès. Rapporter ce montant à une seule surface produirait un prix au m² trompeur, et les montants observés à Dijon sont très dispersés d'une vente à l'autre. Pour estimer un terrain précis, consultez les ventes voisines parcelle par parcelle sur l'application publique DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr) et comparez des terrains au zonage identique.
Vérifier ce que le terrain permet avant de signer
Le zonage du PLUi-HD fixe ce qui peut être construit : consultez le plan de zonage de Dijon et demandez un certificat d'urbanisme opérationnel en mairie, qui précise la faisabilité du projet. Vérifiez ensuite la viabilisation : raccordements à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement et accès à la voirie. Un terrain non viabilisé impose des frais de raccordement à ajouter au prix. Interrogez enfin le vendeur sur les servitudes, comme un droit de passage ou une canalisation enterrée : elles figurent en général dans le titre de propriété et peuvent limiter l'implantation d'une construction.
Bornage et étude de sol : les obligations du vendeur
Lorsque l'acheteur annonce son intention de construire un logement, la promesse et l'acte de vente doivent indiquer si le descriptif du terrain résulte d'un bornage ; pour un lot de lotissement, ce descriptif issu du bornage est obligatoire (article L115-4 du Code de l'urbanisme). Depuis le 1er octobre 2020, en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude géotechnique préalable : l'exposition de chaque parcelle se vérifie sur Géorisques (georisques.gouv.fr).