Plus cher au m², mais le ticket d'entrée le plus bas
Les petites surfaces sont les logements les plus chers au m² de Dijon. Sur une même période, de février 2023 à décembre 2024, les appartements de 30 m² ou moins se sont vendus 3 193 €/m² en médiane (912 ventes), contre 2 664 €/m² pour l'ensemble des appartements (5 000 ventes) : un écart d'environ 20 %. En valeur absolue, c'est pourtant l'achat le plus accessible de la ville : sur l'échantillon complet, la surface médiane est de 24 m² et le prix total médian de 72 500 €.
Une fourchette resserrée : de 2 697 à 3 866 €/m²
La moitié des ventes se situe entre 2 697 et 3 866 €/m². Cet écart représente 36 % de la médiane, contre 41 % pour l'ensemble des appartements : le marché des petites surfaces est plus homogène. Concrètement, un logement de 20 m² se négocie autour de 64 000 € au prix médian, un de 25 m² entre 67 000 € et 97 000 €, et un de 30 m² autour de 96 000 €. Dans une ville universitaire comme Dijon, un studio en bon état, proche des campus ou d'une station de tramway, a plus de chances de se placer dans la partie haute.
Acheter pour louer : les règles qui comptent sur une petite surface
Beaucoup de studios sont achetés pour être loués. Trois règles sont à vérifier avant l'offre. La décence d'abord : le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² de surface habitable avec 2,20 mètres de hauteur sous plafond, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³ (décret n° 2002-120). Le DPE ensuite : un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, et les seuils des étiquettes ont été ajustés au 1er juillet 2024 pour les logements de moins de 40 m², ce qui a fait remonter une partie des studios. Le loyer enfin : pour un appartement non meublé de 1 ou 2 pièces, le loyer d'annonce indicatif à Dijon est de 15,3 €/m² charges comprises (carte des loyers 2025, Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin).
Les pièges propres aux petits lots
La surface loi Carrez exclut les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur : sous les combles, l'écart avec la surface annoncée peut être important. Les charges de copropriété pèsent aussi plus lourd rapportées à un petit prix d'achat ; demandez leur montant exact et le plan pluriannuel de travaux de l'immeuble.