Un marché rare et disparate
Avec 96 ventes en 2021, 115 en 2022, 93 en 2023 et 101 en 2024, le terrain nu reste un marché de niche dans une commune de plus de 146 000 habitants (population légale INSEE), où DVF compte 1 772 ventes de maisons sur la même période. Ces ventes ont peu en commun : 91 se sont conclues à moins de 10 000 €, 32 à plus d'un million d'euros, et 87 portent sur moins de 100 m² de terrain déclaré. La catégorie mêle ainsi des cessions de petites bandes de terrain et des emprises destinées à des opérations de construction. DVF enregistre un prix global par vente : le diviser par une surface donnerait un chiffre sans rapport avec la valeur d'une parcelle à bâtir.
Ce qui fait la valeur d'un terrain à bâtir
- La constructibilité : zone, emprise au sol, hauteur et implantation autorisées par le document d'urbanisme applicable, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé en mairie, indique si un projet précis est réalisable.
- La viabilisation : raccordements à l'eau, à l'électricité et à l'assainissement, accès à la voirie. Un terrain non viabilisé impose des travaux à chiffrer avant l'offre.
- Le bornage : la promesse et l'acte de vente d'un terrain destiné à accueillir une habitation doivent indiquer si son descriptif résulte d'un bornage (article L115-4 du Code de l'urbanisme), et pour un lot de lotissement ce bornage est imposé. Seul un géomètre-expert fixe les limites de façon certaine.
- La forme, la pente et l'orientation de la parcelle, qui conditionnent le coût des fondations et l'implantation de la maison.
L'étude géotechnique en zone argileuse
Depuis la loi ELAN, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé dans une zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique (articles L132-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). L'obligation ne s'applique pas dans les secteurs où les règles d'urbanisme n'autorisent pas les maisons individuelles. L'exposition de chaque parcelle se vérifie sur Géorisques, qui signale aussi les zones inondables.
Estimer un terrain sans médiane fiable
Faute de chiffre représentatif, la valeur d'une parcelle se construit au cas par cas : prix de terrains comparables du même secteur, coût de viabilisation, droits à construire. Un notaire ou un géomètre-expert peut établir cette estimation.