Un volume de ventes en recul depuis 2021
Avec 424 ventes en quatre ans et demi, soit environ 94 par an, le terrain nu représente à Besançon un peu plus de quatre ventes pour dix ventes de maisons. Le rythme a nettement ralenti : 108 ventes en 2021, 106 en 2022, 82 en 2023 et 75 en 2024, soit une baisse de 31 % entre 2021 et 2024. Le second semestre 2020 en compte 53.
Pourquoi aucun prix au m² n'est affiché
Dans DVF, la valeur déclarée couvre l'ensemble d'une vente, qui peut réunir plusieurs parcelles de natures différentes, alors que la surface conservée ici est celle de la plus grande parcelle. Rapporter l'une à l'autre fausserait le prix au m². Les montants sont en outre extrêmement dispersés à Besançon : le quart des ventes les plus chères commence à un montant plus de dix fois supérieur à celui qui borne le quart des moins chères. Pour estimer une parcelle précise, consultez les ventes voisines une à une sur l'application publique DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr) et ne comparez que des terrains de même zonage.
Constructible ou non : le zonage décide
Le plan local d'urbanisme applicable fixe ce qui peut être construit sur chaque parcelle ; il se consulte en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr). Avant de signer, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel, qui indique si votre projet précis est réalisable et quels équipements publics desservent le terrain. Vérifiez la viabilisation : raccordements à l'eau potable, à l'électricité, à l'assainissement collectif ou nécessité d'une installation individuelle, et accès à la voie publique. Un terrain non viabilisé impose des frais de raccordement à ajouter au prix.
Bornage et étude de sol
Quand l'acheteur annonce vouloir construire un logement, la promesse et l'acte de vente doivent préciser si le descriptif du terrain résulte d'un bornage ; pour un lot de lotissement, ce descriptif issu du bornage est obligatoire (article L115-4 du Code de l'urbanisme). En application de la loi ELAN du 23 novembre 2018, depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude géotechnique préalable. L'exposition de la parcelle se vérifie sur Géorisques (georisques.gouv.fr).