Le logement le plus cher au m², le moins cher à l'achat
De mars 2022 à décembre 2024, les appartements de 30 m² ou moins se sont vendus 2 792 €/m² en médiane (711 ventes), contre 2 216 €/m² pour l'ensemble des appartements (5 000 ventes) : environ 26 % de plus. Ils dépassent même légèrement les maisons (2 761 €/m²). En valeur absolue, c'est pourtant le ticket d'entrée le plus bas de la ville : sur tout l'échantillon, la surface médiane est de 24 m² et le prix total médian de 63 000 €.
Budgets : de 55 000 à 82 000 € au prix médian
La moitié des petites surfaces s'est vendue entre 2 299 et 3 389 €/m². Au prix médian, un logement de 20 m² ressort autour de 55 000 €, un de 25 m² autour de 68 000 € (entre 57 000 € et 85 000 € pour la moitié des ventes) et un de 30 m² autour de 82 000 €. L'écart entre le premier et le dernier quart, 1 090 €/m², représente 40 % de la médiane. Il tient surtout à l'état du logement, à sa classe énergétique et à la proximité du tramway et des sites universitaires.
Acheter pour louer : le calcul à faire
Besançon est une ville universitaire, et un studio acheté pour être loué doit d'abord passer le test du rendement. Le loyer d'annonce indicatif d'un appartement non meublé de 1 ou 2 pièces y est de 14,8 €/m² charges comprises (carte des loyers 2025, Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Rapporté au prix médian de vente, cela représente environ 6,5 % par an, un rendement brut flatteur puisque les charges sont incluses dans le loyer. Avant l'offre, vérifiez que le logement reste louable : une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 mètres sous plafond, ou 20 m³ de volume habitable (décret n° 2002-120), et une étiquette énergétique autre que G.
Ce que cache la petite taille
Les seuils du DPE ont été ajustés le 1er juillet 2024 pour les logements de moins de 40 m² : un ancien diagnostic peut classer à tort un studio en F ou G, et mérite d'être refait. La surface loi Carrez exclut les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur, ce qui compte sous les toits. Enfin, rapportées à un petit prix, les charges de copropriété et les travaux votés pèsent lourd : demandez les montants exacts avant de signer.