Une poignée de ventes par an
DVF compte 8 ventes de terrains au second semestre 2020, 12 en 2021, 18 en 2022, 5 en 2023 et 11 en 2024. La surface médiane déclarée n'est que de 133 m² : 23 ventes portent sur moins de 100 m², et 4 seulement sur 1 000 m² ou plus. Une part importante de ces ventes porte donc sur de très petites emprises, qui se prêtent mal à une construction.
Pourquoi aucun prix au mètre carré
DVF enregistre un prix par vente, pas par parcelle. À Arcachon, plusieurs parcelles de quelques dizaines de mètres carrés y apparaissent à des montants comparables à ceux d'une maison, ce qui laisse penser que le prix déclaré couvre d'autres éléments que le terrain nu. Diviser ces prix par la surface produirait un chiffre sans signification. Avec si peu de ventes, la valeur d'une parcelle se construit au cas par cas : ventes comparables du secteur, droits à construire, coût de viabilisation. Un notaire ou un géomètre-expert peut l'établir.
Construire sur une commune littorale
- Constructibilité : zonage, emprise au sol et hauteur figurent dans le document d'urbanisme applicable, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé en mairie, confirme qu'un projet précis est réalisable.
- Loi Littoral : en dehors des espaces urbanisés, les constructions sont interdites sur une bande de cent mètres à compter du rivage (article L121-16 du Code de l'urbanisme).
- Patrimoine : dans les secteurs protégés, dont la Ville d'Hiver, un projet passe par l'avis de l'architecte des Bâtiments de France.
Viabilisation, bornage et étude de sol
- Viabilisation : eau, électricité, évacuation des eaux usées et accès à la voie publique se chiffrent avant l'offre.
- Bornage : pour un terrain destiné à la construction d'une maison, la promesse et l'acte indiquent si le descriptif résulte d'un bornage. Seul un géomètre-expert fixe les limites de façon certaine.
- Étude de sol : depuis la loi ELAN, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles fournit une étude géotechnique préalable (articles L132-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation).
- Risques : l'exposition de la parcelle aux argiles, à la submersion marine et aux autres aléas se vérifie sur Géorisques avant de signer.