Un marché étroit et disparate
Année complète par année complète, DVF compte 92 ventes de terrains en 2021, 123 en 2022, 81 en 2023 et 51 en 2024. Sur l'ensemble de la période, la commune enregistre 4 103 ventes de maisons, soit environ dix fois plus. Les terrains vendus ont peu en commun : 73 ventes se sont conclues à moins de 10 000 €, 30 à un million d'euros ou plus, et 85 portent sur moins de 100 m² de terrain déclaré. La catégorie mêle des cessions de bandes de terrain ou de jardins et des emprises destinées à des opérations de construction.
Pourquoi aucun prix au mètre carré
La médiane du prix total tombe autour de 27 000 € au second semestre 2020 et en 2024, mais atteint 160 000 € en 2022. Ces écarts traduisent la composition des ventes de chaque année, pas l'évolution de la valeur des parcelles. DVF enregistre un prix global par vente : le diviser par une surface de terrain produirait un chiffre sans rapport avec la valeur d'un terrain à bâtir. Pour une parcelle précise, l'estimation repose sur des ventes comparables du même secteur, le coût de viabilisation et les droits à construire. Un notaire ou un géomètre-expert peut l'établir.
Constructibilité, viabilisation, bornage
- Constructibilité : zone, emprise au sol, hauteur et implantation autorisées se lisent dans le plan local d'urbanisme applicable, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé en mairie, indique si un projet précis est réalisable.
- Viabilisation : raccordements à l'eau potable, à l'électricité et à l'assainissement, accès à la voirie. Sur un terrain non viabilisé, ces travaux se chiffrent avant l'offre.
- Bornage : pour un terrain destiné à accueillir une habitation, la promesse et l'acte de vente doivent indiquer si le descriptif résulte d'un bornage. Seul un géomètre-expert fixe les limites de façon certaine.
Étude de sol et risques
Depuis la loi ELAN, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé dans une zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles fournit une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique (articles L132-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Amiens étant traversée par la Somme, la consultation de Géorisques s'impose aussi pour connaître l'exposition de la parcelle aux inondations et aux remontées de nappe, ainsi que les cavités souterraines recensées.