Le mètre carré le plus élevé de la ville
Sur une période commune, de fin novembre 2020 à décembre 2024, les lots de 30 m² ou moins atteignent 3 478 €/m² en médiane, contre 2 656 €/m² pour les appartements plus grands et 2 333 €/m² pour les maisons : environ 31 % et 49 % de plus. Leur prix total reste pourtant le plus bas du marché amiénois, ce qui en fait un premier achat ou un placement locatif dans une ville universitaire.
Une fourchette à lire avec prudence
Un quart des ventes se situe sous 2 857 €/m², un quart au-dessus de 5 422 €/m², et la moyenne atteint 5 353 €/m². Ce haut de fourchette ne décrit pas un studio vendu seul : 196 des 1 034 ventes affichent un prix total de 150 000 € ou plus pour un lot de 30 m² au maximum, montant qui correspond vraisemblablement à un acte portant sur plusieurs lots, DVF n'enregistrant qu'un prix global. En écartant ces 196 ventes, la médiane descend à 3 218 €/m² (838 ventes). Budgets indicatifs à ce niveau, hors frais d'acquisition :
- 18 m² : environ 58 000 € ;
- 23 m² : environ 74 000 € ;
- 28 m² : environ 90 000 €.
Le calcul locatif
Le loyer d'annonce indicatif d'un appartement non meublé de 1 ou 2 pièces s'établit à 14,3 €/m² charges comprises dans la commune (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Rapporté à la médiane de 3 218 €/m² hors ventes de 150 000 € ou plus, il donne un rapport annuel brut d'environ 5,3 % ; rapporté à la médiane de l'ensemble des petits lots, environ 5 %. Ce n'est pas une rentabilité : charges incluses dans le loyer, taxe foncière, vacance entre deux locataires et impôt le réduisent.
Les règles propres aux petites surfaces
La loi Carrez s'applique à la vente de tout lot de copropriété de 8 m² ou plus. Pour être loué, le logement doit offrir une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 mètres sous plafond, ou un volume habitable de 20 m³ (décret n° 2002-120). Depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² relèvent de seuils de DPE adaptés : avant d'acheter pour louer, un diagnostic récent renseigne mieux qu'un ancien sur la classe réelle du lot.