Le loyer au m² le plus élevé de la ville
Avec 15,7 €/m², les petits appartements se louent 15 % plus cher au m² que l'ensemble des appartements (13,6 €/m²) et 26 % plus cher que les maisons (12,5 €/m²). L'indicateur est calculé pour un logement de référence de 37 m² sur 3 185 annonces de la commune ; plus la surface baisse, plus le loyer au m² tend à monter, ce qui explique qu'un studio dépasse souvent ce repère.
En appliquant l'indicateur (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin, charges comprises, non meublé) :
- 20 m² : environ 310 € par mois ;
- 25 m² : environ 390 €, dans un intervalle de prédiction de 310 à 490 € ;
- 30 m² : environ 470 €.
Rapporté au prix de vente médian des appartements de 30 m² ou moins (4 828 €/m², DVF, juillet 2020 à décembre 2024), ce loyer représente environ 3,9 % par an, avant charges, taxe foncière et vacance.
Surface minimale : ce que dit le décret décence
Pour être loué comme résidence principale, un logement doit disposer d'au moins une pièce principale de 9 m² de surface habitable avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou d'un volume habitable de 20 m³ (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 4). Sous des combles, c'est souvent le critère du volume qui départage.
Depuis le 1er juillet 2024, les seuils du DPE sont ajustés pour les logements de moins de 40 m², que l'ancienne méthode classait trop sévèrement. Un studio classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
Meublé ou vide : ce qui change pour le locataire
Les studios se louent souvent meublés, alors que l'indicateur ne porte que sur les locations vides. Les règles diffèrent :
- meublé : bail d'un an (neuf mois non reconductible pour un étudiant), dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges au maximum, préavis du locataire d'un mois ; le logement doit comporter le mobilier minimal fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ;
- vide : bail de trois ans avec un bailleur particulier, dépôt de garantie d'un mois hors charges au maximum.
Le bail mobilité, meublé et d'une durée d'un à dix mois, est réservé aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire ; aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Studios loués aux touristes
À Saint-Malo, louer un studio en meublé de tourisme, hors résidence principale, exige une autorisation de la mairie soumise à quota par secteur. Un studio loué à l'année n'est pas concerné.