Les arrondissements des grandes maisons
Les ventes enregistrées par DVF montrent où se trouvent les maisons de 120 m² et plus : surtout dans les 12e, 13e, 9e, 11e, 8e et 7e arrondissements. Dans ces six arrondissements, l’indicateur de loyer des maisons vaut 22,7 €/m² dans le 7e, 20,5 dans le 8e, 19,6 dans le 12e, 19,1 dans le 9e, 16,9 dans le 11e et 16,5 dans le 13e (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). L’incertitude est forte : l’intervalle de prédiction à 95 % va de 13,6 à 30,8 €/m² dans le 8e, de 13,3 à 27,5 €/m² dans le 9e et de 13,9 à 27,5 €/m² dans le 12e.
Un calcul à manier avec prudence
Appliqué mécaniquement à 150 m², l’indicateur donne environ 2 870 € par mois dans le 9e et 3 400 € dans le 7e, charges comprises, pour une location non meublée (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Ce calcul prolonge un indicateur établi pour une maison de référence, pas l’estimation d’une villa précise avec sa piscine, sa vue ou son terrain : le loyer au mètre carré d’une grande surface peut s’en écarter dans un sens comme dans l’autre. Pour fixer un loyer, comparer avec des annonces de villas du même secteur reste indispensable.
Meublée ou vide : deux baux différents
Les montants ci-dessus valent pour une location vide. Loué vide comme résidence principale, un bien fait l’objet d’un bail de trois ans quand le bailleur est une personne physique, avec un dépôt de garantie d’un mois de loyer hors charges au maximum. Loué meublé, le bail dure un an et le dépôt peut atteindre deux mois. Une location saisonnière à des vacanciers relève d’un autre régime, celui des meublés de tourisme défini par le Code du tourisme.
Piscine, jardin, DPE : les points propres à une grande maison
La liste des réparations locatives met à la charge du locataire l’entretien courant des jardins privatifs, des bassins et des piscines (décret n° 87-712 du 26 août 1987) ; les équipements eux-mêmes et leur remplacement restent au propriétaire. Côté énergie, une villa étiquetée G n’est plus décente depuis le 1er janvier 2025 : aucun bail de résidence principale ne peut être conclu, renouvelé ou reconduit, et l’étiquette F sera concernée le 1er janvier 2028. Marseille étant en zone tendue, le loyer d’un nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, sauf exceptions (décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026) ; aucun loyer de référence plafonné ne s’y applique.