À Vichy, le prix au mètre carré varie beaucoup d’un bien à l’autre : sur 4 074 ventes DVF des cinq dernières années, la médiane s’établit à 1 686 € et la moyenne la dépasse de 28,5 %. Ce guide explique cet écart, présente l’indicateur de loyer d’annonce de l’ANIL, décrit les grands secteurs de la ville thermale inscrite au patrimoine mondial, chiffre le budget complet d’un achat et rappelle les obligations du vendeur et du bailleur, avant d’analyser le recul de 9,7 % du nombre de ventes entre 2023 et 2024.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente enregistrés, recensent 4 074 ventes à Vichy sur les cinq dernières années, la plus récente intégrée datant de fin décembre 2024. Le prix médian s’établit à 1 686 € le mètre carré et la moyenne à 2 167 €.
L’écart de 28,5 % entre moyenne et médiane est le trait marquant de ce marché. La médiane partage les ventes en deux moitiés égales : la moitié des biens s’est vendue sous 1 686 € le mètre carré. La moyenne, elle, est tirée vers le haut par une partie des ventes conclues à des prix bien supérieurs. Autrement dit, il n’existe pas un prix de Vichy mais plusieurs marchés, selon l’emplacement, l’état et le type de bien. Un bien à rénover et un appartement refait dans un immeuble de caractère ne se comparent pas.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 10,5 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction à 95 % compris entre 8,0 € et 13,7 €/m². Pour une maison, l’indicateur est de 9,9 €/m², dans un intervalle de 7,3 € à 13,2 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Les deux valeurs sont mesurées sur la commune elle-même, à partir de 8 778 annonces d’appartements et de 692 annonces de maisons, ce qui en fait des repères solides.
Ce sont des loyers d’annonce du 3e trimestre 2025, pour un bien de référence non meublé : un loyer signé peut s’en écarter selon l’état, la surface et la performance énergétique du logement.
Les quartiers et secteurs
Vichy s’est développée sur la rive droite de l’Allier autour de son activité thermale. Le centre, organisé autour des établissements thermaux, des parcs et des grands équipements hérités de l’âge d’or des villes d’eaux, concentre les immeubles anciens et une large part des appartements. En 2021, la ville a été inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO au sein du bien transnational « Grandes villes d’eaux d’Europe », qui réunit des stations thermales de plusieurs pays européens.
Ce patrimoine a une portée concrète pour un propriétaire : dans le centre ancien, les travaux touchant les façades, les toitures ou les menuiseries peuvent relever de règles patrimoniales particulières. Elles se vérifient auprès du service urbanisme de la ville avant tout projet, et avant de signer si des travaux sont envisagés.
Autour du centre, les secteurs résidentiels accueillent davantage de maisons individuelles, qui forment un marché distinct de celui des appartements. Les bords de l’Allier et les parcs offrent un cadre de vie particulier, mais c’est d’abord l’état du bien et son type qui expliquent les grands écarts de prix observés. Pour situer un logement, la carte des ventes permet de consulter les transactions DVF autour d’une adresse et de comparer des biens de même nature.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 1 686 € le mètre carré, un logement de 40 m² représente environ 67 000 €, un appartement de 60 m² environ 101 000 € et un logement de 80 m² environ 135 000 €. Compte tenu de la forte dispersion des prix, ces montants sont des ordres de grandeur plus approximatifs encore qu’ailleurs : un bien en bon état dans un secteur prisé peut se situer nettement au-dessus.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, composés principalement des droits de mutation perçus par le département et la commune et des émoluments du notaire. Leur montant dépend du prix et de la nature du bien, ancien ou neuf : le simulateur des Notaires de France permet de le calculer avant de faire une offre. Les taux des crédits immobiliers, publiés chaque mois par la Banque de France, déterminent ensuite le coût du financement.
Quand le prix d’achat est modéré, le poste travaux prend une place proportionnellement plus grande. Il faut intégrer la rénovation éventuelle, notamment énergétique, les charges de copropriété pour un appartement, la taxe foncière dont le taux est voté localement et l’assurance habitation. Pour comparer avec la location, un appartement de 50 m² loué au niveau de l’indicateur de loyer d’annonce, soit 10,5 €/m² charges comprises, revient à environ 520 € par mois (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin).
Les démarches et obligations
Dans le bâti ancien du centre de Vichy comme pour une maison plus récente, le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions et, selon l’âge, la nature et la localisation du bien, diagnostics plomb, amiante, termites, gaz et électricité. L’état des risques se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique qui recense pour chaque adresse les risques naturels et technologiques connus. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété dont le DPE est mauvais, un audit énergétique s’ajoute. En copropriété, la surface privative dite loi Carrez figure dans l’avant-contrat et dans l’acte.
Pour un bailleur, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Dans une ville au bâti ancien, ce calendrier pèse sur la rentabilité locative : France Rénov oriente les propriétaires vers les aides à la rénovation énergétique, en tenant compte des règles patrimoniales éventuelles.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Vichy sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur l’ensemble de ces règles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
En 2024, 735 ventes ont été enregistrées à Vichy, contre 814 en 2023 : le nombre de transactions a reculé de 9,7 % en un an. Ce chiffre mesure l’activité du marché, pas l’évolution des prix. Le recul reste modéré, et le volume annuel fournit encore de nombreuses ventes de référence pour évaluer un bien.
Pour un acheteur, la dispersion des prix impose de comparer finement : un prix inférieur à la médiane n’est pas forcément une bonne affaire si des travaux importants sont à prévoir. Pour un vendeur, il est utile de se situer par rapport aux ventes de biens comparables plutôt qu’à la médiane communale, qui mélange des produits très différents.
Les données DVF sont publiées avec un décalage : les ventes signées à Vichy après fin 2024 n’y figurent pas encore. Compte tenu de la dispersion des prix, les annonces en ligne ne renseignent utilement que si l’on compare des biens de même type et de même état, et un prix affiché n’est pas un prix de vente.
